Pobierz bezpłatny poradnik

 

Hydroizolacja fundamentów - materiały i wykonanie

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK - po prostu ZALOGUJ SIĘ na swoim koncie

Utrzymanie budynku w należytym stanie

Na kim spoczywa obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie?
Na kim spoczywa obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie?
Fot. www.freeimages.com

W przypadku stwierdzenia nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszenia wymagań dotyczących obiektu budowlanego, które uniemożliwiają lub znacznie utrudniają użytkowanie go do celów mieszkalnych, organ nadzoru budowlanego może nakazać (w drodze decyzji) usunięcie skutków ingerencji lub naruszeń albo przywrócenie stanu poprzedniego. Decyzja powinna być natychmiast wykonana i może być ogłoszona ustnie.

Obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie spoczywa w pierwszym rzędzie na właścicielu (właścicielach) budynku, co wynika z art. 61 p.b. Kwestia kosztów wykonania określonych robót nie ma znaczenia, ponieważ służą one przede wszystkim ochronie życia i zdrowia ludzkiego. Nałożony na właściciela nieruchomości obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości musi zabezpieczyć obiekt budowlany przed dalszym pogarszaniem się jego stanu. 

Z wokandy

Przedmiotem niniejszej sprawy nie była kwestia rozbiórki obiektu budowlanego - celem postępowania było zbadanie, czy Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (a następnie Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego) prawidłowo zastosowali rozwiązanie przewidziane w art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (DzU z 2016 r. poz. 290).

Zgodnie z tym przepisem "w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo

2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku albo

3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo

4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia,

właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku". Może przy tym zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. 

Przeczytaj też: Rozbiórka obiektu budowlanego w świetle orzecznictwa sądowego

Z zebranego materiału dowodowego (w tym z przedstawionej przez skarżących opinii budowlanej) wynika jednoznacznie, iż budynek był w bardzo złym stanie technicznym. Nie ulega również wątpliwości (na co wskazywali także skarżący), że opadające fragmenty dachu stanowią zagrożenie życia, zdrowia ludzkiego oraz mienia. Budynek powoduje także oszpecenie otoczenia. Zaistniały zatem przesłanki do zastosowania rozwiązania przewidzianego w art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane. W ocenie składu orzekającego obowiązki zostały nałożone również na właściwe podmioty - obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie spoczywa w pierwszej kolejności na właścicielu (właścicielach) budynku (art. 61 ustawy Prawo budowlane). 

W ocenie Sądu kontrolowana decyzja tych warunków nie spełnia. Nakazano w niej bowiem usunięcie luźnych dachówek i luźnych elementów okapu, a także luźnych elementów ściany szczytowej. Realizacja powyższych obowiązków w bardzo krótkim czasie spowoduje znaczące pogorszenie stanu budynku i może spowodować zagrożenie wystąpieniem katastrofy budowlanej. Usunięcie części pokrycia dachowego, bez jednoczesnego zobowiązania do uzupełnienia tych ubytków spowoduje przede wszystkim zalewanie wnętrza obiektu. To zaś doprowadzi do jego dewastacji. Brak ciągłości pokrycia dachowego może również powodować dalsze uszkodzenia (odrywanie poszczególnych dachówek), co może skutkować być niebezpieczne dla życia i zdrowia ludzkiego.

Reasumując, wykonanie obowiązków nałożonych kontrolowaną decyzją nie tylko nie usunie przyczyn ich nałożenia, ale może spowodować nowe zagrożenia.Właściwą podstawą prawną jest tu art. 66 ust. 1 ustawy prawo budowlane. Jednakże przed wydaniem rozstrzygnięcia konieczne jest jednoznaczne ustalenie, na czym zabezpieczenie powinno polegać. Nie może jednak ono ograniczać się do usunięcia luźnych elementów dachu. Nakazane przez organ nadzoru budowlanego działania nie mogą skutkować dewastacją budynku i powstaniem nowych, znacznie poważniejszych zagrożeń.

Komentarz

Nałożenie obowiązków, o których mowa w art. 66 ust. 1 p.b. jest konsekwencją zaniedbań związanych z utrzymaniem obiektu budowlanego, w szczególności zaniechaniem remontów, konserwacji, bieżących kontroli obiektu, niewłaściwym, niezgodnym z przeznaczeniem użytkowaniem, które w konsekwencji prowadzą do pogorszenia stanu technicznego.

W uzasadnieniu decyzji nakładającej ww. obowiązki organ powinien nie tylko wyjaśnić na czym polega nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego, ale również wskazać z czego ten stan wynika i jakie przepisy dotyczące utrzymania go w należytym stanie technicznym zostały naruszone. Organ nadzoru budowlanego po ustaleniu wystąpienia którejkolwiek z przesłanek określonych w powyższym przepisie jest zobowiązany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości.

Zatem podmiot wskazany w przepisie art. 61 ustawy Prawo budowlane jest obowiązany do należytego władania nieruchomością od czasu powstania tytułu prawnego, na mocy którego zarządza "tą" nieruchomością. Wspólnota takie czynności wykonuje z należytą starannością dokonując cyklicznych kontroli stanu nieruchomości.

Przepisu art. 61 ustawy Prawo budowlane nie można wykładać rozszerzająco, poprzez zastosowanie interpretacji nakładającej zobowiązanie dokonania naprawienia wad powstałych przed wyodrębnieniem się lokali mieszkalnych w nieruchomości tj. przed faktycznym powstaniem podmiotu - wspólnoty mieszkaniowej. Z art. 37 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane wynika bowiem, że obiekty budowlane lub ich części, będące w budowie lub wybudowane niezgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie ich budowy, podlegają przymusowej rozbiórce albo przejęciu na własność Państwa bez odszkodowania i w stanie wolnym od obciążeń, gdy terenowy organ administracji państwowej stopnia powiatowego stwierdzi, że obiekt budowlany lub jego część: 

1) znajduje się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę, lub 

2) powoduje bądź w razie wybudowania spowodowałby niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia albo niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia.

Organ nadzoru budowlanego powinien mieć na względzie, że wprawdzie do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych w obiekcie budowlanym nieprawidłowości niezbędne jest stwierdzenie nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu, lecz oznacza to także konieczność wyjaśnienia w postępowaniu tego, w jaki sposób doszło do powstania nieodpowiedniego stanu technicznego, a więc czy wynika on z samowoli budowlanej, czy też został zaaprobowany w decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę, czy też nastąpiło to w wyniku odstępstw od warunków udzielonego pozwolenia na budowę bądź powstania innych okoliczności.

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz bezpośrednio na Twój e-mail.

Dopiero od takich niewadliwych ustaleń zależy prawidłowość zastosowania odpowiedniej normy prawnej, w tym wskazanego wyżej przepisu art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. Z konstrukcji omawianego przepisu wynika także, iż nie daje on podstaw do nakazania usunięcia stanu niezgodnego z przepisami techniczno-budowlanymi, jeżeli stan ten został zaakceptowany w decyzji o pozwoleniu na budowę. 

Prowadząc postępowanie administracyjne w trybie art. 66 ustawy Prawo budowlane organ orzekający zobligowany jest podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli (art. 7 k.p.a.).

Dowiedz się: Jakie są skutki niewyposażenia obiektu w niezbędne instalacje i urządzenia?

W tym celu, winien on zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.), uwzględniając przy tym fakt, iż jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny (art. 75 § 1 k.p.a.). Ocena zaś, czy dana okoliczność została udowodniona, jest możliwa dopiero na podstawie całokształtu materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.).

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 13 lipca 2016 r.  II SA/Gl 362/16  Zobowiązanie do utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie. 

Podstawa prawna:

Prawo budowlane (DzU z 2016 poz. 290 ze zm.)

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników naszego portalu... dowiedz się więcej »

Komentarze

0

Wybrane dla Ciebie

 


Systemy przeciwoblodzeniowe w rynnach

Przewody układa się w rynnach i rurach spustowych za pomocą specjalnych uchwytów mocujących, które ułatwią montaż i zapewnią właściwą pozycję kabla grzejnego. czytaj dalej »


Jak zapewnić ruch powietrza w całym pomieszczeniu? Jak montuje się zbiorniki na wodę wewnątrz budynków?
Po szczycie sezonu klimatyzacyjnego łatwiej jest kupić klimatyzatory w niższych, często wyprzedażowych cenach. Importerzy bowiem "czyszczą swoje magazyny", aby nie przechowywać urządzeń aż do kolejnego sezonu. czytaj dalej » Montaż zbiorników na wodę coraz częściej odbywa się w najniższych kondygnacjach istniejących już budynków. Są to pomieszczenia ciasne, w których nie ma możliwości wstawienia zbiornika. czytaj dalej »

 


Szukasz pomysłu na łazienkę? Pobierz poradnik »

Przeczytaj nowy poradnik Pomysł na łazienkę, a dowiesz się, jak zaprojektować i urządzić łazienkę, by była funkcjonalna i bezpieczna w użytkowaniu. Jak najlepiej zaaranżować nasz prywatny mały salon kąpielowy? czytaj dalej »


Płyty brukowe czy kostka? Pleśń? Poznaj skuteczny sposób na rozwiązanie problemu »

Oba rodzaje nawierzchni dobrze zdają egzamin na podjeździe do domu. Kostka jest powszechnie stosowana, układana od lat. Jednak współczesne trendy w architekturze wymagają innego efektu wizualnego...    czytaj dalej » Grzyby pleśniowe mogą powstać i rozwijać się w miejscach, gdzie występują sprzyjające warunki, a więc wilgoć, odpowiednia temperatura i podłożeczytaj dalej »

 


Jak odprowadzać wodę zanieczyszczoną i ścieki sanitarne?

Dzięki kompaktowej konstrukcji oraz zmniejszonej pojemności zbiornika, urządzenia mogą wkomponować się w zabudowę łazienki i umożliwiają szybkie opróżnianie zbiornika bez konieczności stagnacji ścieków. czytaj dalej »

 


 

Malowanie elewacji. Jak to zrobić samodzielnie? Wybierz bezpieczne drzwi antywłamaniowe »
Radzimy, jak przygotować podłoże, jak dobrać farbę i w jaki sposób przeprowadzić malowanie elewacji krok po kroku. czytaj dalej » Drzwi antywłamaniowe posiadają specjalną, solidną konstrukcję mającą utrudnić lub zapobiec nieuprawnionemu wejściu, np. poprzez wycięcie w nich otworu. czytaj dalej »

 


Nie samą budową człowiek żyje:

przepisy kulinarne Gosi Kaźmierczyk Red Hot Chili Cooking - sprawdź nowe przepisy Gosi :)

Na gorąco

Arran - ciepło w nowoczesnej formie

Projektanci Purmo tworzą kolejne designerskie grzejniki. Portfolio marki, która w tym roku obchodzi jubileusz 25-lecia obecności na polskim rynku, poszerzyło się o efektowny model Arran.

Czego nie wiesz na temat gwiazdy betlejemskiej?

Dzień 12 grudnia w kalendarzu niestandardowych świąt jest zarezerwowany przez poinsecję, czyli gwiazdę betlejemską. Od 1852 r. jest on szczególnie celebrowany w Stanach Zjednoczonych, a z roku na...
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:

Aktualny numer

5/2017
Ekspert Budowlany 5/2017
W numerze m.in.:
  • - Modny trend - podłogi ceramiczne jak z drewna
  • - Ocieplanie bez błędów

Forum

muzyczka  | 
12-12-2017, 22:24
 | 
1
jacekrobak  | 
11-12-2017, 21:41
 | 
1
Luxum  | 
09-12-2017, 22:14
 | 
1
zafirynka  | 
05-06-2015, 09:52
 | 
123
pak  | 
27-11-2014, 10:27
 | 
118
DYSTANS  | 
04-12-2014, 13:21
 | 
110
M1gacz  | 
20-04-2015, 01:34
 | 
91
szpachelka  | 
06-09-2014, 16:15
 | 
89
nikonxx  | 
21-05-2014, 14:49
 | 
86
FLIR Systems
FLIR Systems
FLIR (Forward Looking InfraRed) jest światowym liderem w projektowaniu, produkcji i sprzedaży wysokiej klasy urządzeń do pracy w termografii....

Pobierz Eksperta Budowlanego

Ekspert Budowlany 2017
Ekspert Budowlany do pobrania w formacie PDF.
Ekspert Budowlany 2016
Ekspert Budowlany do pobrania w formacie PDF.
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright @ 2004-2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa, w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.Portal Budowlany - Ekspert Budowlany - www.ekspertbudowlany.pl
realizacja i CMS: omnia.pl