Planujesz zakup mieszkania?

W tym dziale znajdziesz aktualne informacje o sytuacji na rynku mieszkaniowym. Zamieszczamy obowiązujące przepisy prawne, a także praktyczne porady dla kupujących mieszkanie z rynku pierwotnego oraz informacje na temat kredytów hipotecznych. Dowiedz się, co warto wiedzieć przed zakupem mieszkania, jak sprawdzić wiarygodność dewelopera, i na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania. Prezentujemy także ofertę inwestycji deweloperskich z całej Polski.

Pobierz bezpłatny poradnik

 

Hydroizolacja fundamentów - materiały i wykonanie

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK - po prostu ZALOGUJ SIĘ na swoim koncie

Jak przygotować umowę najmu mieszkania?

Jak przygotować umowę najmu mieszkania?
Jak przygotować umowę najmu mieszkania?
Fot. Magmillon

Czas poświęcony na sporządzenie umowy i późniejsze koszty podatkowe nie są warte ponoszenia potencjalnych konsekwencji karno-skarbowych czy sądzenia się z nieuczciwymi lokatorami. Jak zatem wynajmować zgodnie z prawem? O czym pamiętać i co brać pod uwagę, podpisując umowę?

Mimo, że w kwestii opodatkowania przychodów z wynajmu prawo jest dość liberalne, duży odsetek Polaków wciąż unika formalności, pozostając ze swoją działalnością w szarej strefie.

A polskie prawo wymaga sformalizowania każdej umowy wynajmu. Dla obu stron jest to gwarancja respektowania praw, odpowiednio - wynajmującego i lokatora, a dla fiskusa -podstawa do pobierania podatku dochodowego. Co ważne, właściciel nieruchomości ma do wyboru rozliczenie na zasadach ogólnych i ryczałt. Ta druga opcja jest o tyle interesująca, że w przypadku inwestorów, którzy nie czerpią z wynajmu przychodu przekraczającego 100 000 złotych rocznie - podatek wynosi zaledwie 8,5%.

"W przypadku inwestorów o niewielkiej skali działania, a to tacy najczęściej działają w szarej strefie, opodatkowanie przychodów z najmu jest relatywnie atrakcyjne. Powodów niepodpisywania umów upatrywałbym w kwestii formalności, które wielu osobom wydają się skomplikowane. Dodatkowo wynajem pokoju czy mieszkania bez umowy według wielu nie wiąże się z żadnymi konsekwencjami, bo jest niewykrywalny” - mówi Kuba Karliński, założyciel firmy Magmillon.

Zobacz też: Rynek mieszkaniowy czekają zmiany

Takie podejście jest dużym błędem. Wbrew pozorom, sytuacji w których niesformalizowanie wynajmu może wyjść na jaw, jest wiele. I najczęściej, to właściciel traci na tym, że o taką formalizację nie zadbał.

Nieprzyjemne konsekwencje 

Osoba, która mieszka w nieruchomości bez podpisanej umowy najmu, formalnie nie ma wobec właściciela żadnych obowiązków. Jeśli nie zapłaci ustalonej kwoty czynszu, nie ma podstaw, aby takie pieniądze wyegzekwować. Jeśli coś zniszczy, nie da się wymusić odkupienia czy zwrotu kosztów. Oczywiście można starać się udowodnić przed sądem, że stosunek najmu istniał. Za dowód mogą posłużyć wyciągi bankowe z wcześniejszymi, regularnymi przelewami czy zeznania świadków (np. sąsiadów). Problem wynajmującego polega na tym, że domagając się sprawiedliwości, musi przyznać się do złamania prawa. Wygrana przed sądem będzie miała gorzki smak, kiedy przyjdzie w pakiecie z wezwaniem do uregulowania zaległych podatków i z grzywną.

Co istotne, brak umowy ma większe konsekwencje dla właściciela niż dla lokatora. Ten drugi ryzykuje wprawdzie nagłym zerwaniem nieformalnej umowy, ale dysponuje licznymi narzędziami odwetowymi. Najprostszym jest oczywiście donos do urzędu skarbowego. To nie najemca jest zobligowany do płacenia podatków, jemu brak umowy niczym nie grozi. Co więcej, polskie prawo w pewien sposób chroni również "dzikich" lokatorów. Nawet jeśli właściciel w sposób zgodny z ustną umową obu stron, poprosi o wyprowadzkę, nie ma narzędzi, żeby ją wyegzekwować w przypadku oporu najemcy. Prawo zabrania eksmisji na bruk, nawet jeśli lokal zajęty był bezprawnie. W takim przypadku również trzeba odwołać się do sądu, a brak umowy wyjdzie na jaw.

Co powinno się znaleźć w umowie najmu?

Na pytanie, czy sporządzać umowę najmu odpowiedź może być tylko jedna. Właściciela obliguje do tego prawo. Drugim czynnikiem jest bilans zysków i strat - sformalizowanie wynajmu po prostu ma więcej plusów niż minusów. Jak zatem sporządzić umowę, aby zabezpieczyć się przed ewentualnymi nieprzyjemnościami?

Pewnie mało kto będzie taką umowę pisał od zera. W Internecie są bowiem wzory i przykłady, na których bazuje większość wynajmujących. Nie ma w tym nic złego, pod warunkiem, że spojrzymy na taki wzór sceptycznie i z dużą uwagą go przeanalizujemy. To, co absolutnie fundamentalne i w dokumencie znaleźć się musi, to:

  • Dane osobowe właściciela i najemcy, obejmujące również numery dowodów osobistych i numery PESEL.
  • Dokładny adres nieruchomości.
  • Ustalenia dotyczące okresu wypowiedzenia dla poszczególnych stron umowy.
  • Informacje o ewentualnej kaucji i zasadach, na jakich zostanie zwrócona.
  • Kwotę opłat, sposób jej uiszczania wraz z datą, do kiedy ma nastąpić płatność i numerem konta oraz ewentualne opłaty dodatkowe (np. kwestia tego, kto opłaca rachunki za media).

To jest podstawa, ale z pewnością zbyt mało, aby zagwarantować spokój właścicielowi. Dlatego w umowie warto zawrzeć kilka dodatkowych punktów. 

Podpisując umowę, należy pamiętać, że w ciągu miesięcy czy lat eksploatowania nieruchomości, nie da się uniknąć usterek czy śladów użytkowania. Dobrym pomysłem jest doprecyzowanie kto opowiada za naprawy, wymianę sprzętów czy malowanie. Jako załącznik do umowy warto sporządzić protokół ze spisem przedmiotów w mieszkaniu i ich stanem, aby w przyszłości uniknąć kłótni z lokatorem o to, kto zepsuł telewizor. Należy też ustalić, w jakim zakresie najemca może wprowadzać w lokalu zmiany. Bardzo przydatne może się też okazać pisemne potwierdzenie ustaleń dotyczących ewentualnych odwiedzin, trzymania w mieszkaniu zwierząt czy palenia tytoniu. 

Wynajem mieszkania bez umowy jest niezgodny z prawem i to powinno wystarczyć, aby taką działalność sformalizować. Za podpisaniem odpowiedniego dokumentu przemawia jednak o wiele więcej. Tylko w ten sposób właściciel zabezpiecza się na wypadek nieuczciwości czy niewypłacalności lokatora. Najemca, jeśli nie jest podpisany pod stosowną umową, w zasadzie tym najemcą nie jest. Nie odpowiada za zniszczenia, nie jest prawnie zobowiązany do uiszczania żadnych opłat, a w przypadku jakichkolwiek nieporozumień jest w lepszej sytuacji, bo to właściciel jako pierwszy złamał prawo, nie podpisując umowy. Dlatego zamiast ryzykować, lepiej poświęcić godzinę na znalezienie i dopasowanie odpowiedniego wzoru, unikając tym samym potencjalnych kłopotów.

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników naszego portalu... dowiedz się więcej »

Komentarze

0

Wybrane dla Ciebie


Dlaczego wybieramy kominy stalowe?

Brak izolacji cieplnej elementów przechodzących przez nieogrzane pomieszczenia (kotłownia, strych) powoduje utratę ciepła spalin i przenikanie kondensatu do wnętrza budynku. czytaj dalej »


Jak urządzić łazienkę w stylu francuskim? Tytan-cynk świetnie sprawdza się na dachach, elewacjach i rynnach. Sprawdź »

Co nas urzeka we Francji? Spróbujmy przenieść odrobinę francuskiego stylu do swojego domu.czytaj dalej » Rynny są najbardziej eksploatowanym elementem dachu, dlatego dopasowana... czytaj dalej »


Tego na pewno nie wiedziałeś o malowaniu elewacji » Dobra jakość powietrza w pomieszczeniach - jak ją zapewnić?
Malowanie elewacji to proces który przeprowadzamy raz na kilkanaście lat. Jest on zarówno czasochłonny jak i dość kosztowny. Dlatego... czytaj dalej » Wysoka jakość powietrza, równowaga termiczna ciała, brak lokalnego dyskomfortu (np. odczuwalny strumień powietrza) oraz hałasu to podstawa prawidłowego funkcjonowania organizmu ludzkiego. czytaj dalej »

Co można zbudować z betonu komórkowego, a co z silikatów?

Różnią się one nie tylko ceną czy marką, ale przede wszystkim właściwościami i parametrami technicznymi. Każdy z nich ma określone zalety, ale też i słabsze strony. czytam dalej »


Te materiały przyspieszą i ułatwią Twoją pracę » Myślisz o wymianie kotła? Weź nawet 10 000 zł dotacji!

Stare powiedzenie, że czas to pieniądz, jest dziś aktualne na budowach jak nigdy dotąd, zarówno przy wznoszeniu domu jednorodzinnego, jak i...czytaj dalej » Dotację można łączyć z ulgą podatkową i dotacją w ramach "Czyste Powietrze"czytaj dalej »


Zadbaj o bezpieczeństwo pracując na wysokości! Łączniki i gniazda - zobacz ich najnowsze funkcje »
Prace na wysokościach uważane są za szczególnie niebepieczne. Mając świadomość odpowiedzialności... czytaj dalej » Subtelny design, modyfikacja pazurków, nowe kolory ramek... czytaj dalej »

Czym są panele winylowe i co je wyróżnia?

To podłoga w dużej mierze buduje styl i prestiż pomieszczenia. Dlatego, jeśli remontujesz dom, dobrze przemyśl jej wykończenie. czytaj dalej »


Nie samą budową człowiek żyje:

przepisy kulinarne Gosi Kaźmierczyk Red Hot Chili Cooking - sprawdź nowe przepisy Gosi :)

Aktualny numer

1/2019
Ekspert Budowlany 1/2019
W numerze m.in.:
  • - Ulga termomodernizacyjna - jakie materiały i prace obejmuje?
  • - Jak zmniejszyć zużycie energii?

Forum

talma  | 
24-03-2019, 09:31
 | 
1
novak  | 
23-03-2019, 23:08
 | 
1
Aza  | 
23-03-2019, 20:55
 | 
1
zafirynka  | 
05-06-2015, 09:52
 | 
128
DYSTANS  | 
04-12-2014, 13:21
 | 
125
pak  | 
27-11-2014, 10:27
 | 
123
M1gacz  | 
20-04-2015, 01:34
 | 
119
nikonxx  | 
21-05-2014, 14:49
 | 
97
szpachelka  | 
06-09-2014, 16:15
 | 
90
FLIR Systems
FLIR Systems
FLIR (Forward Looking InfraRed) jest światowym liderem w projektowaniu, produkcji i sprzedaży wysokiej klasy urządzeń do pracy w termografii....
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright @ 2004-2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa, w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.Portal Budowlany - Ekspert Budowlany - www.ekspertbudowlany.pl
realizacja i CMS: omnia.pl