Planujesz zakup mieszkania?

W tym dziale znajdziesz aktualne informacje o sytuacji na rynku mieszkaniowym. Zamieszczamy obowiązujące przepisy prawne, a także praktyczne porady dla kupujących mieszkanie z rynku pierwotnego oraz informacje na temat kredytów hipotecznych. Dowiedz się, co warto wiedzieć przed zakupem mieszkania, jak sprawdzić wiarygodność dewelopera, i na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania. Prezentujemy także ofertę inwestycji deweloperskich z całej Polski.

Pobierz bezpłatny poradnik

 

Hydroizolacja fundamentów - materiały i wykonanie

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK - po prostu ZALOGUJ SIĘ na swoim koncie

Wspólnota mieszkaniowa a wady nieruchomości wspólnej

Wspólnota mieszkaniowa a wady nieruchomości wspólnej
Wspólnota mieszkaniowa a wady nieruchomości wspólnej
Fot. www.pixabay.com

Mieszkasz w budynku należącym do wspólnoty mieszkaniowej i Twoje mieszkanie zostało zalane? A może na ścianach pojawiły się pęknięcia lub inne usterki? Czy w takiej sytuacji właściciel lokalu powinien wziąć sprawy w swoje ręce, czy też naprawienie szkody obciąża wspólnotę mieszkaniową? Kto powinien sfinansować naprawę, jeżeli lokal kupiliśmy od dewelopera, a kto jeżeli pochodzi z rynku wtórnego? Oto odpowiedzi na te i inne pytania.

Ustalenie przyczyn

Najistotniejszą kwestią pozwalającą na podjęcie określonych działań przez właściciela lokalu jest ustalenie przyczyn występującej w lokalu wady. Jeżeli ma ona swoje źródło w częściach wspólnych budynku, jej naprawa powinna być sfinansowana z funduszu wspólnoty mieszkaniowej.

Przykładem często pojawiającego się problemu jest nieprawidłowa hydroizolacja balkonu. W takiej sytuacji szkoda jest najczęściej wynikiem wady konstrukcyjnej balkonu, a zatem wada dotyczy części wspólnej nieruchomości. Balkon dzieli się bowiem na część służącą do wyłącznego użytku właściciela lokalu oraz część stanowiącą część wspólną wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej. 

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 07 marca 2008 r. (sprawa o sygn. akt III CZP 10/08): "wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową.”

Mając to na względzie, należy uznać, że remont balkonu w takim przypadku obciąża wspólnotę mieszkaniową i jego koszty powinien pokryć fundusz remontowy. Dodatkowa hydroizolacja jest rozwiązaniem doraźnym, ale należy przyjąć, że jej wykonanie wymusiła wada konstrukcyjna balkonu.

Odpowiedzialność zarządcy nieruchomości wspólnej

Ponieważ to na zarządcy ciąży obowiązek dbałości o właściwe utrzymanie nieruchomości wspólnej, ponosi on również odpowiedzialność za konsekwencje niezachowania tego wymogu. W analizowanej sytuacji można założyć, że przeprowadzenie niezbędnej naprawy balkonów mogło się odbyć już na wcześniejszym etapie, minimalizując skutki kolejnych zalań. Może to stanowić podstawę roszczeń cywilnoprawnych ze strony właścicieli lokalu również względem zarządcy.

Dochodzenie roszczeń

Problematyka legitymacji czynnej członka wspólnoty mieszkaniowej w sprawie dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z częścią wspólną była wielokrotnie tematem rozważań sądowych składów orzekających oraz przedstawicieli doktryny prawa. Za słuszny należy uznać pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 października 2014 r. (sprawa o sygnaturze II CSK 505/13) - Sąd Najwyższy uznał, że właścicielowi lokalu mieszkalnego przysługują uprawnienia z tytułu rękojmi za wady budynku, w którym lokal jest położony, w szczególności wtedy, gdy wady dotyczą tego lokalu.

W tej sytuacji trzeba jednak pamiętać, że z własnością lokalu jest związany udział w nieruchomości wspólnej - czy zatem roszczenie właściciela może dotyczyć wyłącznie przypadającego mu ułamka prawa własności? Należy uznać, że dochodzenie roszczeń odszkodowawczych związanych z nieruchomością wspólną stanowi znaną prawu cywilnemu czynność zachowawczą. Uprawnienie do czynności zachowawczej przez właściciela lokalu wynika z art. 209 kodeksu cywilnego, który wskazuje, że każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

Cesja uprawnień z rękojmi za wady nieruchomości

W sytuacji, gdy budynek nadal jest objęty rękojmią za wady nieruchomości (a zatem gdy nie upłynęło jeszcze 5 lat od jego sprzedaży przez dewelopera lub inny podmiot), wówczas w praktyce najczęściej występującym rozwiązaniem jest cesja przysługujących właścicielom lokali roszczeń względem sprzedawcy na wspólnotę mieszkaniową, która posiada zdolność prawną. Takie rozwiązanie pozwala szybko i skutecznie dochodzić roszczeń przez wspólnotę mieszkaniową, ponieważ wtedy nie będzie wymagane każdorazowe pozyskiwanie zgody właścicieli poszczególnych lokali na podjęcie negocjacji ze sprzedawcą, względnie skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego.

Rękojmia za wady nieruchomości na rynku wtórnym

Jeżeli już mowa o rękojmi, wyjaśnić warto jak przedstawia się sytuacja właściciela lokalu, który swoją nieruchomość kupił na rynku wtórnym od poprzedniego właściciela, nie natomiast bezpośrednio od dewelopera. Jeżeli bowiem zbywca lokalu nie dokonał przelewu jego roszczeń względem dewelopera na kupującego, będzie on ponosił bezpośrednią odpowiedzialność za wady lokalu, jak również za wady części wspólnej, w wysokości udziału związanego z prawem własności lokalu. Jeżeli zatem dojdzie do zalania mieszkania z powodu uszkodzenia stropu (strop należy do części wspólnych budynku), to odpowiedzialność za taki stan ponosił będzie zbywca lokalu, ponieważ przepisy o rękojmi aktywują się z chwilą dokonania transakcji sprzedaży, niezależnie od podmiotu, który jej dokonuje.

Jak widać, dochodzenie roszczeń związanych z naprawą części wspólnych budynku wymaga dogłębnego zbadania sytuacji prawnej wspólnoty mieszkaniowej - w szczególności przysługujących jej ewentualnie roszczeń z zakresu rękojmi i/lub gwarancji. Istotne jest też ustalenie przyczyny pojawiającej się wady - to bowiem pozwoli rozstrzygnąć, na kim ciąży obowiązek przeprowadzenia prac remontowych - na właścicielu lokalu czy wspólnocie mieszkaniowej. Znajomość opinii prezentowanych w podobnych sprawach przez sądy pozwoli z sprawnie rozwiązać problem.

[nieruchomość wspólna, wspólnota mieszkaniowa, deweloper, rynek wtórny, części wspólne, nieruchomości]

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników naszego portalu... dowiedz się więcej »

Komentarze

0

Wybrane dla Ciebie


Czy Twoja skrzynka z narzędziami jest kompletna?

Skrzynka z narzędziami to niezbędna rzecz w każdym domu. Niezależnie od tego, czy raz na ruski rok musimy naprawić cieknący zlew, czy może regularnie przeprowadzamy mniejsze i większe remonty...

Czytaj dalej »


Jak wybrać meble do ogrodu? Łazienka z prysznicem – aranżacje i pomysły »
Jakie meble wybrać, by mieć pewność, że posłużą przez lata i zachowują jednocześnie doskonały wygląd? czytaj dalej » Bez względu na metraż twoja łazienka może wyglądać jak z katalogu. Nie wierzysz? czytaj dalej »

Rabat 10% tylko dla naszych czytelników!

Kod promocyjny: 8184b dla użytkowników portalu ekspertbudowlany.pl. Odbierz 10% rabatu na zakupy w markecie budowlanym

Skopiuj kod i skorzytaj »


Sprzątanie po pracach wykończeniowych - garść dobrych praktyk » Grzejniki o działaniu antybakteryjnym? Zobacz »
Prace związane z remontem lub wykończeniem budynku kończą się sprzątaniem. Jego nieprawidłowy bądź nieprzemyślany przebieg może w najlepszym razie spowodować... czytaj dalej » Jak działają jony srebra? Czy grzejnik jest w stanie zwalczyć bakterie w Twoim domu? czytaj dalej »

Jaka powinna być odzież robocza?

Co jest kluczowe w kontekście ochrony przed różnymi zagrożeniami chemicznymi, termicznymi, mechanicznymi i atmosferycznymi? czytaj dalej »


Jaki tynk na elewację wybrać? Który jest odporny na wilgoć i brud? Szukasz sprawdzonych okien w dobrych cenach? Sprawdź »

Jakie wymagania musi spełnić dobry tynk na elewację? czytaj dalej » Tu kupisz okna z najlepszą szybą na świecie!czytaj dalej »

Kredyt na remont nieruchomości - co wybrać?

Prace remontowe zawsze odbijają się na kondycji domowego budżetu. Często konieczne jest skorzystanie z finansowego wsparcia banku. Jakie rozwiązania najlepiej nadają się do realizacji określonego celu? czytam dalej »


Czy energia odnawialna jest dla Ciebie? Przekonaj się » Bezpłatny poradnik: Pomysł na elewację »

Są trzy zasadnicze powody, dla których energia odnawialna powinna zyskiwać na znaczeniu.czytaj dalej » W poradniku podpowiadamy, jakie materiały wykorzystać na elewacje, aby uzyskać najlepszy efekt, jak ocieplać dom, jakie materiały są najpopularniejsze i co nowego oferuje rynek. . POBIERZ »


Nie samą budową człowiek żyje:

przepisy kulinarne Gosi Kaźmierczyk Red Hot Chili Cooking - sprawdź nowe przepisy Gosi :)

Aktualny numer

4/2019
Ekspert Budowlany 4/2019
W numerze m.in.:
  • - Energooszczędne kotły kondensacyjne
  • - Jak dopasować bramę garażową?

Forum

markcarlson  | 
22-08-2019, 00:02
 | 
1
markcarlson  | 
21-08-2019, 23:59
 | 
1
ami95  | 
21-08-2019, 13:39
 | 
1
zafirynka  | 
05-06-2015, 09:52
 | 
131
DYSTANS  | 
04-12-2014, 13:21
 | 
125
pak  | 
27-11-2014, 10:27
 | 
124
M1gacz  | 
20-04-2015, 01:34
 | 
119
nikonxx  | 
21-05-2014, 14:49
 | 
101
szpachelka  | 
06-09-2014, 16:15
 | 
90
Elektra
Elektra
Wiodąca marka ELEKTRA specjalizuje się w systemach ogrzewania elektrycznego zarówno dla budownictwa mieszkalnego, jak też obiektów...
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright @ 2004-2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa, w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.Portal Budowlany - Ekspert Budowlany - www.ekspertbudowlany.pl
realizacja i CMS: omnia.pl