Pobierz bezpłatny poradnik

 

Hydroizolacja fundamentów - materiały i wykonanie

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK - po prostu ZALOGUJ SIĘ na swoim koncie

Niezawinione przekraczanie granicy nieruchomości - prawo na co dzień

Służebność budynkowa, czyli o niezawinionym przekraczaniu granicy nieruchomości
Służebność budynkowa, czyli o niezawinionym przekraczaniu granicy nieruchomości
Fot. www.freeimages.com

Co dzieje się w przypadku niezawinionego przekroczenia granicy sąsiedniego gruntu przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia? Co powinien w tej sytuacji zrobić właściciel gruntu i jak szybko powinien zgłosić szkodę?

Prawo cywilne silnie chroni prawa własności nieruchomości. W pewnej sytuacji możliwość roszczenia windykacyjnego, obejmującego żądanie zwrotu nielegalnie zajętej nieruchomości, oraz roszczenia negatoryjnego, zmierzającego do wyeliminowania innych naruszeń prawa własności, są jednak ograniczone. Dzieje się tak w momencie niezawinionego przekroczenia granicy sąsiedniego gruntu przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Właściciel gruntu nie może wówczas żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Jak należy rozumieć przepisy? Co w sytuacji, gdy zgłoszenie wyżej przywołanych roszczeń okaże się nieskuteczne lub spóźnione?

Analizowana norma prawna dotyczy wszelkich budynków w rozumieniu prawa budowlanego, a zatem takich obiektów budowlanych, które są trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadają fundamenty i dach. Wspomniane urządzenia natomiast powinny być trwale połączone z gruntem (dla przykładu wymienić można zbiornik bądź słup). Może to dotyczyć zarówno nowej inwestycji, jak i rozbudowy obiektu już istniejącego.

Budynek na cudzym gruncie - kto jest jego właścicielem?

W razie przekroczenia granicy sąsiedniego gruntu przy wznoszeniu budynku na nieruchomości tzw. wyjściowej, przepis art. 151 kodeksu cywilnego wprowadza wyjątek od zasady, że wszystko, co znajduje się na gruncie, należy do właściciela gruntu. W analizowanej sytuacji właścicielem budynku pozostaje inwestor, co pozwala zachować jedność prawną budynku1.

Przeczytaj też: Dziennik budowy i jego rola w procesie inwestycyjnym

Niemniej w orzecznictwie (choć zdecydowanie rzadziej) spotkać można także stanowisko, że wyjątek od wspomnianej zasady zachodzi dopiero w razie ustanowienia służebności, o której mowa w art. 151 zdanie drugie k.c. (o czym w dalszej części artykułu), a zatem do chwili ustanowienia odpowiedniej służebności gruntowej właściwe części budynku pozostają częściami składowymi nieruchomości gruntowej, z którą są trwale związane2.

Ustawodawca chciał uniemożliwić zniszczenie inwestycji już ukończonej lub będącej na etapie realizacji. W przeciwnym razie właściciel chcący skorzystać z przysługującej mu ochrony prawnej, mógłby skutecznie zmierzać do usunięcia części budynku lub innego urządzenia z nieruchomości stanowiącej jego własność. To z kolei mogłoby oznaczać szkodę dla inwestora pozostającego w dobrej wierze, tzn. przekonanego o legalności swojego działania oraz nieświadomego faktycznego zajęcia nieruchomości sąsiedniej. 

Prawa właściciela gruntu

Wyłączenie ustawowe nie działa, gdy właściciel nieruchomości sąsiedniej we właściwym czasie sprzeciwił się przekroczeniu granicy, albo gdy wskutek przekroczenia granicy grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda.

W pierwszym przypadku sprzeciw właściciela powinien zostać wyrażony w momencie, w którym nadal możliwe jest odstąpienie przez inwestora od prowadzenia budowy na terenie nieruchomości niebędącej jego własnością. W drugim przypadku grożąca właścicielowi nieruchomości sąsiedniej szkoda powinna być niewspółmiernie większa niż potencjalna strata inwestora spowodowana koniecznością przywrócenia stanu poprzedniego.

Omówione wyżej przesłanki - sprzeciwienie się właściciela sąsiedniego gruntu "bez nieuzasadnionej zwłoki" przekroczeniu jego granicy i okoliczność, że przekroczenie to grozi mu niewspółmiernie wielką szkodą - stanowią dwie  niezależne od siebie przesłanki (wyrok Sądu Najwyższego), z których każda uprawnia właściciela tego gruntu do żądania przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice tego gruntu. Jednocześnie Sąd Najwyższy wskazał, iż pojęcie "nieuzasadnionej zwłoki" musi być interpretowane stosownie do okoliczności i nie można go konkretyzować przez podanie określonej miary czasu. 

Przekroczenie granicy, o jakim mowa wyżej, dotyczyć może jedynie sytuacji, w której tylko część budynku (urządzenia) trwale zajmuje nieruchomość sąsiednią. Wykluczyć należy sytuację wzniesienia budynku lub posadowienia urządzenia trwale związanego z gruntem wyłącznie na cudzej nieruchomości. Takie działanie może uruchomić roszczenie o wykup zajętej działki, na zasadzie przepisu art. 231 k.c.

Zbyt późno zgłoszone roszczenia - co zrobić w takiej sytuacji?

W sytuacji, w której dojdzie do przekroczenia granicy, a właściciel zajętej nieruchomości nie zgłosił sprzeciwu w czasie właściwym bądź jeżeli jego reakcję wyklucza ryzyko poniesienia przez inwestora niewspółmiernej straty, może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Tym samym właściciel uzyskuje możliwość skorzystania z roszczeń zastępczych, które pełnić mają funkcję kompensacyjną względem poniesionych strat.

Ponadto właścicielowi gruntu, którego granice zostały przekroczone przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia na nieruchomości sąsiedniej, przysługują roszczenia uzupełniające związane z bezumownym korzystaniem z gruntu stanowiącego jego własność przez inwestora (art. 224 § 2 k.c. oraz art. 225 k.c.). Powstanie roszczeń uzupełniających wymaga zaistnienia określonej ustawowo sytuacji, gdy takie roszczenie przysługuje, a więc posiadania cudzej rzeczy, korzystania z niej i pobierania pożytków bez podstawy prawnej.

Właściciel korzysta ze swobody wyboru jednego (lub kilku, lecz niewykluczających się) roszczeń. W razie trudności w osiągnięciu porozumienia pomiędzy właścicielem a inwestorem, skutecznym rozwiązaniem może pozostawać skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Również ustanowienie służebności budynkowej może zostać dokonane w orzeczeniu sądowym. 

Jeśli uda się osiągnąć porozumienie, należy pamiętać o obowiązku zachowania formy aktu notarialnego dla oświadczenia właściciela nieruchomości sąsiedniej oraz następczego dokonania wpisu powyższego prawa (ograniczonego prawa rzeczowego) do księgi wieczystej, celem uzyskania jego rozszerzonej skuteczności.

W orzecznictwie rozstrzygnięto kwestię konkurencji roszczeń z art. 151 k.c., dotyczącego żądania właściciela nieruchomości sąsiedniej ustanowienia służebności budynkowej bądź wykupu zajętej działki oraz art. 231 k.c., obejmującego żądanie inwestora lub właściciela nieruchomości sąsiedniej przeniesienia własności działki na inwestora, jeżeli budynek lub inne urządzenie posiada wartość przenoszącą znacznie wartość zajętej na ten cel działki.

 

Sąd Najwyższy stwierdził, iż inwestor, który przekroczył granicę sąsiedniego gruntu przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia o wartości znacznie przekraczającej wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Uprawnienie do wyboru żądań określonych w art. 151 zd. 2 k.c. przysługuje natomiast wyłącznie właścicielowi tego gruntu, którego granice zostały przekroczone przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia, co odróżnia tę normę od art. 231 k.c.

Jak: Mierzyć odległości od okien budynku?

W uzasadnieniu Sąd Najwyższy skonstatował, że zakresy hipotez obydwu norm mogą przenikać się w określonych stanach faktycznych, przykładowo gdy właściciel jednej nieruchomości, będący zarazem samoistnym posiadaczem sąsiedniej lub jej części, wzniósł na niej budynek lub inne urządzenie. W takim wypadku regulacje przepisów art. 151 k.c. oraz 231 § 1 k.c. wzajemnie się nie wykluczają.

W razie zgłoszenia odmiennych roszczeń przez inwestora oraz właściciela nieruchomości sąsiedniej, sąd rozpoznający sprawę powinien dokonać ich oceny, uwzględniając interes obydwu podmiotów oraz interes społeczno-gospodarczy.

Magdalena Hajduk
Ślązak Zapiór i Wspólnicy, Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych sp. k.

1 Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2007 r., sygn. akt III CZP 27/07, LEX nr 244445.
Tamże.
3 Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 1972 r., sygn. akt III CRN 98/72, LEX nr 1438.

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników naszego portalu... dowiedz się więcej »

Komentarze

0

Wybrane dla Ciebie


Jak odpowiednio dobrać i zamontować system rynnowy?

drewno na tarasie

Jaki rodzaj rynien wybrać i jakie są ich najważniejsze zadania? Poznaj najczęstsze błędy popełniane przy montażu rynien czytaj dalej »

 


Kup pompę ciepła i otrzymaj nawet 90% dotacji » Chcesz zwiększyć bezpieczeństwo swojego domu?
Czyste Powietrze to kompleksowy program, którego celem jest zmniejszenie lub uniknięcie emisji pyłów i innych zanieczyszczeń wprowadzanych do atmosfery przez domy jednorodzinne. Program skierowany jest... czytaj dalej » Aby zapewnić kompleksową ochronę pomieszczeń, a przede wszystkim mieszkańców, warto zaopatrzeć się w te urządzenia... czytaj dalej »

 


Czego użyć do wykonania szczelnej izolacji balkonu?

Istotnym elementem współczesnych powłok hydroizolacyjnych, pełniących znacznie bardziej złożone funkcje niż w przeszłości, są dziś także walory estetyczne i mechaniczne. czytam dalej »

 


Gdy ocieplenie ściany lub dachu możliwe jest tylko od środka » Zasada działania i zalety dwufunkcyjnej grupy mieszającej »

Ocieplanie budynków od strony wewnętrznej jest w określonych sytuacjach jedynym możliwym rozwiązaniem dla polepszenia parametrów cieplnych przegrodyczytaj dalej » Aby zapobiec tzw. "efektowi fakira" (za ciepło w stopy), ogrzewanie płaszczyznowe wymaga zastosowania czynnika grzewczego o relatywnie niskiej temperaturze...czytaj dalej »

 


Sufit, który pochłania dźwięki i zapachy?

Sufit to powierzchnia wielkich możliwości! Oryginalny sufit potrafi nadać charakter całemu wnętrzu... czytaj dalej »


Farby do wnętrz i elewacji - jakie powinny być? Farba do wnętrz z funkcją oczyszczania powietrza?
W 2002r. rynek farb fasadowych został zrewolucjonizowany przez farbę zolowo-krzemianową, która bazuje na całkowicie nowatorskiej koncepcji spoiw, dzięki czemu... czytaj dalej » Współczesny człowiek spędza najwięcej czasu w pomieszczeniach takich jak: sypialnie, pokoje dziecięce, czy powierzchnie biurowe. Nawet w budynkach jesteśmy narażeni na niekorzystnie oddziałujący formaldehyd... czytaj dalej »

 


Co zrobić, aby mała łazienka była większa?

Co zrobić, by mała łazienka wydawała się większa zarówno "na oko" jak i pod względem wygody użytkowania? czytam dalej »

 


Nie samą budową człowiek żyje:

przepisy kulinarne Gosi Kaźmierczyk Red Hot Chili Cooking - sprawdź nowe przepisy Gosi :)

Na gorąco

Pierwsze okno z ukrytą klamką już na rynku

WICONA, dostawca systemów aluminiowych przeznaczonych do zrównoważonego budownictwa, wprowadza na rynek pierwsze okna z ukrytą klamką. Okno zaprezentowano po raz pierwszy podczas konferencji...

Twój dostawca styropianu - mapa dla konsumentów

Dzięki interaktywnej mapie Polski, którą PSPS udostępniło na stronie www.producencistyropianu.pl, konsumenci mogą szybko znaleźć dostawcę styropianu w swojej okolicy. Mapa pokazuje zakłady...

Aktualny numer

5/2018
Ekspert Budowlany 5/2018
W numerze m.in.:
  • - Ulga termomodernizacyjna - na co i dla kogo?
  • - Bezpieczny komin

Forum

zeus51  | 
06-12-2018, 19:32
 | 
1
SteFun  | 
06-12-2018, 14:54
 | 
3
JagodaKa  | 
06-12-2018, 11:31
 | 
1
zafirynka  | 
05-06-2015, 09:52
 | 
128
DYSTANS  | 
04-12-2014, 13:21
 | 
123
pak  | 
27-11-2014, 10:27
 | 
118
M1gacz  | 
20-04-2015, 01:34
 | 
117
nikonxx  | 
21-05-2014, 14:49
 | 
95
szpachelka  | 
06-09-2014, 16:15
 | 
90
FLIR Systems
FLIR Systems
FLIR (Forward Looking InfraRed) jest światowym liderem w projektowaniu, produkcji i sprzedaży wysokiej klasy urządzeń do pracy w termografii....

Pobierz Eksperta Budowlanego

Ekspert Budowlany 2018
Ekspert Budowlany do oglądania jako flipbook lub do pobrania w formacie PDF. Zaloguj si...
Ekspert Budowlany 2017
Ekspert Budowlany do pobrania w formacie PDF.

Ciekawe strony

Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright @ 2004-2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa, w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.Portal Budowlany - Ekspert Budowlany - www.ekspertbudowlany.pl
realizacja i CMS: omnia.pl