Pobierz bezpłatny poradnik

 

Hydroizolacja fundamentów - materiały i wykonanie

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK - po prostu ZALOGUJ SIĘ na swoim koncie

Niezawinione przekraczanie granicy nieruchomości - prawo na co dzień

Służebność budynkowa, czyli o niezawinionym przekraczaniu granicy nieruchomości
Służebność budynkowa, czyli o niezawinionym przekraczaniu granicy nieruchomości
Fot. www.freeimages.com

Co dzieje się w przypadku niezawinionego przekroczenia granicy sąsiedniego gruntu przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia? Co powinien w tej sytuacji zrobić właściciel gruntu i jak szybko powinien zgłosić szkodę?

Prawo cywilne silnie chroni prawa własności nieruchomości. W pewnej sytuacji możliwość roszczenia windykacyjnego, obejmującego żądanie zwrotu nielegalnie zajętej nieruchomości, oraz roszczenia negatoryjnego, zmierzającego do wyeliminowania innych naruszeń prawa własności, są jednak ograniczone. Dzieje się tak w momencie niezawinionego przekroczenia granicy sąsiedniego gruntu przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Właściciel gruntu nie może wówczas żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Jak należy rozumieć przepisy? Co w sytuacji, gdy zgłoszenie wyżej przywołanych roszczeń okaże się nieskuteczne lub spóźnione?

Analizowana norma prawna dotyczy wszelkich budynków w rozumieniu prawa budowlanego, a zatem takich obiektów budowlanych, które są trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadają fundamenty i dach. Wspomniane urządzenia natomiast powinny być trwale połączone z gruntem (dla przykładu wymienić można zbiornik bądź słup). Może to dotyczyć zarówno nowej inwestycji, jak i rozbudowy obiektu już istniejącego.

Budynek na cudzym gruncie - kto jest jego właścicielem?

W razie przekroczenia granicy sąsiedniego gruntu przy wznoszeniu budynku na nieruchomości tzw. wyjściowej, przepis art. 151 kodeksu cywilnego wprowadza wyjątek od zasady, że wszystko, co znajduje się na gruncie, należy do właściciela gruntu. W analizowanej sytuacji właścicielem budynku pozostaje inwestor, co pozwala zachować jedność prawną budynku1.

Przeczytaj też: Dziennik budowy i jego rola w procesie inwestycyjnym

Niemniej w orzecznictwie (choć zdecydowanie rzadziej) spotkać można także stanowisko, że wyjątek od wspomnianej zasady zachodzi dopiero w razie ustanowienia służebności, o której mowa w art. 151 zdanie drugie k.c. (o czym w dalszej części artykułu), a zatem do chwili ustanowienia odpowiedniej służebności gruntowej właściwe części budynku pozostają częściami składowymi nieruchomości gruntowej, z którą są trwale związane2.

Ustawodawca chciał uniemożliwić zniszczenie inwestycji już ukończonej lub będącej na etapie realizacji. W przeciwnym razie właściciel chcący skorzystać z przysługującej mu ochrony prawnej, mógłby skutecznie zmierzać do usunięcia części budynku lub innego urządzenia z nieruchomości stanowiącej jego własność. To z kolei mogłoby oznaczać szkodę dla inwestora pozostającego w dobrej wierze, tzn. przekonanego o legalności swojego działania oraz nieświadomego faktycznego zajęcia nieruchomości sąsiedniej. 

Prawa właściciela gruntu

Wyłączenie ustawowe nie działa, gdy właściciel nieruchomości sąsiedniej we właściwym czasie sprzeciwił się przekroczeniu granicy, albo gdy wskutek przekroczenia granicy grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda.

W pierwszym przypadku sprzeciw właściciela powinien zostać wyrażony w momencie, w którym nadal możliwe jest odstąpienie przez inwestora od prowadzenia budowy na terenie nieruchomości niebędącej jego własnością. W drugim przypadku grożąca właścicielowi nieruchomości sąsiedniej szkoda powinna być niewspółmiernie większa niż potencjalna strata inwestora spowodowana koniecznością przywrócenia stanu poprzedniego.

Omówione wyżej przesłanki - sprzeciwienie się właściciela sąsiedniego gruntu "bez nieuzasadnionej zwłoki" przekroczeniu jego granicy i okoliczność, że przekroczenie to grozi mu niewspółmiernie wielką szkodą - stanowią dwie  niezależne od siebie przesłanki (wyrok Sądu Najwyższego), z których każda uprawnia właściciela tego gruntu do żądania przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice tego gruntu. Jednocześnie Sąd Najwyższy wskazał, iż pojęcie "nieuzasadnionej zwłoki" musi być interpretowane stosownie do okoliczności i nie można go konkretyzować przez podanie określonej miary czasu. 

Przekroczenie granicy, o jakim mowa wyżej, dotyczyć może jedynie sytuacji, w której tylko część budynku (urządzenia) trwale zajmuje nieruchomość sąsiednią. Wykluczyć należy sytuację wzniesienia budynku lub posadowienia urządzenia trwale związanego z gruntem wyłącznie na cudzej nieruchomości. Takie działanie może uruchomić roszczenie o wykup zajętej działki, na zasadzie przepisu art. 231 k.c.

Zbyt późno zgłoszone roszczenia - co zrobić w takiej sytuacji?

W sytuacji, w której dojdzie do przekroczenia granicy, a właściciel zajętej nieruchomości nie zgłosił sprzeciwu w czasie właściwym bądź jeżeli jego reakcję wyklucza ryzyko poniesienia przez inwestora niewspółmiernej straty, może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Tym samym właściciel uzyskuje możliwość skorzystania z roszczeń zastępczych, które pełnić mają funkcję kompensacyjną względem poniesionych strat.

Ponadto właścicielowi gruntu, którego granice zostały przekroczone przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia na nieruchomości sąsiedniej, przysługują roszczenia uzupełniające związane z bezumownym korzystaniem z gruntu stanowiącego jego własność przez inwestora (art. 224 § 2 k.c. oraz art. 225 k.c.). Powstanie roszczeń uzupełniających wymaga zaistnienia określonej ustawowo sytuacji, gdy takie roszczenie przysługuje, a więc posiadania cudzej rzeczy, korzystania z niej i pobierania pożytków bez podstawy prawnej.

Właściciel korzysta ze swobody wyboru jednego (lub kilku, lecz niewykluczających się) roszczeń. W razie trudności w osiągnięciu porozumienia pomiędzy właścicielem a inwestorem, skutecznym rozwiązaniem może pozostawać skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Również ustanowienie służebności budynkowej może zostać dokonane w orzeczeniu sądowym. 

Jeśli uda się osiągnąć porozumienie, należy pamiętać o obowiązku zachowania formy aktu notarialnego dla oświadczenia właściciela nieruchomości sąsiedniej oraz następczego dokonania wpisu powyższego prawa (ograniczonego prawa rzeczowego) do księgi wieczystej, celem uzyskania jego rozszerzonej skuteczności.

W orzecznictwie rozstrzygnięto kwestię konkurencji roszczeń z art. 151 k.c., dotyczącego żądania właściciela nieruchomości sąsiedniej ustanowienia służebności budynkowej bądź wykupu zajętej działki oraz art. 231 k.c., obejmującego żądanie inwestora lub właściciela nieruchomości sąsiedniej przeniesienia własności działki na inwestora, jeżeli budynek lub inne urządzenie posiada wartość przenoszącą znacznie wartość zajętej na ten cel działki.

 

Sąd Najwyższy stwierdził, iż inwestor, który przekroczył granicę sąsiedniego gruntu przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia o wartości znacznie przekraczającej wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Uprawnienie do wyboru żądań określonych w art. 151 zd. 2 k.c. przysługuje natomiast wyłącznie właścicielowi tego gruntu, którego granice zostały przekroczone przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia, co odróżnia tę normę od art. 231 k.c.

Jak: Mierzyć odległości od okien budynku?

W uzasadnieniu Sąd Najwyższy skonstatował, że zakresy hipotez obydwu norm mogą przenikać się w określonych stanach faktycznych, przykładowo gdy właściciel jednej nieruchomości, będący zarazem samoistnym posiadaczem sąsiedniej lub jej części, wzniósł na niej budynek lub inne urządzenie. W takim wypadku regulacje przepisów art. 151 k.c. oraz 231 § 1 k.c. wzajemnie się nie wykluczają.

W razie zgłoszenia odmiennych roszczeń przez inwestora oraz właściciela nieruchomości sąsiedniej, sąd rozpoznający sprawę powinien dokonać ich oceny, uwzględniając interes obydwu podmiotów oraz interes społeczno-gospodarczy.

Magdalena Hajduk
Ślązak Zapiór i Wspólnicy, Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych sp. k.

1 Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2007 r., sygn. akt III CZP 27/07, LEX nr 244445.
Tamże.
3 Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 1972 r., sygn. akt III CRN 98/72, LEX nr 1438.

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników naszego portalu... dowiedz się więcej »

Komentarze

0

Wybrane dla Ciebie


Drewniane czy aluminiowe? Które okna będą energooszczędne i trwałe?

Drewno i aluminium dają niezliczone możliwości kształtowania wyglądu stolarki okiennej. Profile mogą zostać wykonane w różnych kolorach i stylach... czytaj dalej »


Salon SPA we własnym domu? Szukasz sprawdzonego partnera w dostawach materiałów?
Do stworzenia takiego nastroju potrzebujemy aromatycznych olejków, muzyki relaksacyjnej, przytulnego światła bijącego od palących się świeczek. Czy to rzeczywiście już wystarczy? czytaj dalej » Nie trać czasu na poszukiwanie materiałów, skup się na kluczowych kwestiach swojego biznesu. czytaj dalej »

 


Czy wiesz, jak energooszczędnie oświetlać wnętrza?

Możesz łatwo zmniejszyć zużycie energii elektrycznej oraz koszty związane z wymianą źródeł światła czytaj dalej »


Czym i jak czyścić klimatyzatory? Używasz drewna przy budowie domu? To musisz wiedzieć »

Klimatyzator jest urządzeniem, które coraz częściej pojawia się w naszych domach. Często jest jednak dla nas nowością, nie zawsze więc wiemy jak należy o niego dbać ...czytaj dalej » Stosując drewno jako materiał budowlany, należy pamiętać, że zaliczane jest ono do grupy materiałów łatwopalnych i tym samym...czytaj dalej »

 


Gdzie kupisz znane w całej Europie farby?

Szukasz farb najwyższej jakości, które będą bezpieczne dla zdrowia Twojego i Twojej rodziny? czytaj dalej »


Jak urządzić i oświetlić szarą łazienkę? Nowoczesny system kominowy do odprowadzania spalin
Kolor szary we wnętrzu nie musi oznaczać, że będzie ono smutne i mało ciekawe. Wręcz przeciwnie, nowoczesne aranżacje pokazują, jak przekształcić szarą łazienkę w stylowe miejsce relaksu. czytaj dalej » Taki komin jest łatwy w montażu, lekki i niewielki, dzięki czemu oszczędzasz powierzchnię mieszkaniową i... czytaj dalej »

 


Nie wiesz, ile kosztuje strop lub jaki strop wybrać? Sprawdź »

Poznaj systemy stropowe, wybierz najlepszy i BEZPŁATNIE wyceń on-line czytaj dalej »


Nie samą budową człowiek żyje:

przepisy kulinarne Gosi Kaźmierczyk Red Hot Chili Cooking - sprawdź nowe przepisy Gosi :)

Na gorąco

Nowa paleta kolorów do renowacji fasad

Tikkurila wprowadziła nową paletę kolorów do renowacji fasad mineralnych - Tikkurila Facade 760. Składa się na nią 760 odcieni, na które można zabarwić produkty do elewacji mineralnych, a także...

Jesień i zima 2018/2019 w Leroy Merlin

W najnowszej kolekcji Leroy Merlin jesień zima 2018/19, która już wkrótce pojawi się w sklepach, potrzeby człowieka oraz otaczający nas świat wzajemnie się uzupełniają i podkreślają. Produkty...

Aktualny numer

4/2018
Ekspert Budowlany 4/2018
W numerze m.in.:
  • - Pomysły na przedpokój
  • - Farby inne niż wszystkie

Forum

RemKrak  | 
18-08-2018, 14:48
 | 
1
RemKrak  | 
18-08-2018, 14:26
 | 
1
Mati1234  | 
17-08-2018, 14:33
 | 
2
zafirynka  | 
05-06-2015, 09:52
 | 
128
DYSTANS  | 
04-12-2014, 13:21
 | 
120
pak  | 
27-11-2014, 10:27
 | 
118
M1gacz  | 
20-04-2015, 01:34
 | 
110
nikonxx  | 
21-05-2014, 14:49
 | 
92
szpachelka  | 
06-09-2014, 16:15
 | 
90
FLIR Systems
FLIR Systems
FLIR (Forward Looking InfraRed) jest światowym liderem w projektowaniu, produkcji i sprzedaży wysokiej klasy urządzeń do pracy w termografii....

Pobierz Eksperta Budowlanego

Ekspert Budowlany 2018
Ekspert Budowlany do oglądania jako flipbook lub do pobrania w formacie PDF. Zaloguj si...
Ekspert Budowlany 2017
Ekspert Budowlany do pobrania w formacie PDF.

Ciekawe strony

Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright @ 2004-2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa, w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.Portal Budowlany - Ekspert Budowlany - www.ekspertbudowlany.pl
realizacja i CMS: omnia.pl