Pobierz bezpłatny poradnik

 

Hydroizolacja fundamentów - materiały i wykonanie

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK - po prostu ZALOGUJ SIĘ na swoim koncie

Niezawinione przekraczanie granicy nieruchomości - prawo na co dzień

Służebność budynkowa, czyli o niezawinionym przekraczaniu granicy nieruchomości
Służebność budynkowa, czyli o niezawinionym przekraczaniu granicy nieruchomości
Fot. www.freeimages.com

Co dzieje się w przypadku niezawinionego przekroczenia granicy sąsiedniego gruntu przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia? Co powinien w tej sytuacji zrobić właściciel gruntu i jak szybko powinien zgłosić szkodę?

Prawo cywilne silnie chroni prawa własności nieruchomości. W pewnej sytuacji możliwość roszczenia windykacyjnego, obejmującego żądanie zwrotu nielegalnie zajętej nieruchomości, oraz roszczenia negatoryjnego, zmierzającego do wyeliminowania innych naruszeń prawa własności, są jednak ograniczone. Dzieje się tak w momencie niezawinionego przekroczenia granicy sąsiedniego gruntu przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Właściciel gruntu nie może wówczas żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Jak należy rozumieć przepisy? Co w sytuacji, gdy zgłoszenie wyżej przywołanych roszczeń okaże się nieskuteczne lub spóźnione?

Analizowana norma prawna dotyczy wszelkich budynków w rozumieniu prawa budowlanego, a zatem takich obiektów budowlanych, które są trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadają fundamenty i dach. Wspomniane urządzenia natomiast powinny być trwale połączone z gruntem (dla przykładu wymienić można zbiornik bądź słup). Może to dotyczyć zarówno nowej inwestycji, jak i rozbudowy obiektu już istniejącego.

Budynek na cudzym gruncie - kto jest jego właścicielem?

W razie przekroczenia granicy sąsiedniego gruntu przy wznoszeniu budynku na nieruchomości tzw. wyjściowej, przepis art. 151 kodeksu cywilnego wprowadza wyjątek od zasady, że wszystko, co znajduje się na gruncie, należy do właściciela gruntu. W analizowanej sytuacji właścicielem budynku pozostaje inwestor, co pozwala zachować jedność prawną budynku1.

Przeczytaj też: Dziennik budowy i jego rola w procesie inwestycyjnym

Niemniej w orzecznictwie (choć zdecydowanie rzadziej) spotkać można także stanowisko, że wyjątek od wspomnianej zasady zachodzi dopiero w razie ustanowienia służebności, o której mowa w art. 151 zdanie drugie k.c. (o czym w dalszej części artykułu), a zatem do chwili ustanowienia odpowiedniej służebności gruntowej właściwe części budynku pozostają częściami składowymi nieruchomości gruntowej, z którą są trwale związane2.

Ustawodawca chciał uniemożliwić zniszczenie inwestycji już ukończonej lub będącej na etapie realizacji. W przeciwnym razie właściciel chcący skorzystać z przysługującej mu ochrony prawnej, mógłby skutecznie zmierzać do usunięcia części budynku lub innego urządzenia z nieruchomości stanowiącej jego własność. To z kolei mogłoby oznaczać szkodę dla inwestora pozostającego w dobrej wierze, tzn. przekonanego o legalności swojego działania oraz nieświadomego faktycznego zajęcia nieruchomości sąsiedniej. 

Prawa właściciela gruntu

Wyłączenie ustawowe nie działa, gdy właściciel nieruchomości sąsiedniej we właściwym czasie sprzeciwił się przekroczeniu granicy, albo gdy wskutek przekroczenia granicy grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda.

W pierwszym przypadku sprzeciw właściciela powinien zostać wyrażony w momencie, w którym nadal możliwe jest odstąpienie przez inwestora od prowadzenia budowy na terenie nieruchomości niebędącej jego własnością. W drugim przypadku grożąca właścicielowi nieruchomości sąsiedniej szkoda powinna być niewspółmiernie większa niż potencjalna strata inwestora spowodowana koniecznością przywrócenia stanu poprzedniego.

Omówione wyżej przesłanki - sprzeciwienie się właściciela sąsiedniego gruntu "bez nieuzasadnionej zwłoki" przekroczeniu jego granicy i okoliczność, że przekroczenie to grozi mu niewspółmiernie wielką szkodą - stanowią dwie  niezależne od siebie przesłanki (wyrok Sądu Najwyższego), z których każda uprawnia właściciela tego gruntu do żądania przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice tego gruntu. Jednocześnie Sąd Najwyższy wskazał, iż pojęcie "nieuzasadnionej zwłoki" musi być interpretowane stosownie do okoliczności i nie można go konkretyzować przez podanie określonej miary czasu. 

Przekroczenie granicy, o jakim mowa wyżej, dotyczyć może jedynie sytuacji, w której tylko część budynku (urządzenia) trwale zajmuje nieruchomość sąsiednią. Wykluczyć należy sytuację wzniesienia budynku lub posadowienia urządzenia trwale związanego z gruntem wyłącznie na cudzej nieruchomości. Takie działanie może uruchomić roszczenie o wykup zajętej działki, na zasadzie przepisu art. 231 k.c.

Zbyt późno zgłoszone roszczenia - co zrobić w takiej sytuacji?

W sytuacji, w której dojdzie do przekroczenia granicy, a właściciel zajętej nieruchomości nie zgłosił sprzeciwu w czasie właściwym bądź jeżeli jego reakcję wyklucza ryzyko poniesienia przez inwestora niewspółmiernej straty, może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Tym samym właściciel uzyskuje możliwość skorzystania z roszczeń zastępczych, które pełnić mają funkcję kompensacyjną względem poniesionych strat.

Ponadto właścicielowi gruntu, którego granice zostały przekroczone przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia na nieruchomości sąsiedniej, przysługują roszczenia uzupełniające związane z bezumownym korzystaniem z gruntu stanowiącego jego własność przez inwestora (art. 224 § 2 k.c. oraz art. 225 k.c.). Powstanie roszczeń uzupełniających wymaga zaistnienia określonej ustawowo sytuacji, gdy takie roszczenie przysługuje, a więc posiadania cudzej rzeczy, korzystania z niej i pobierania pożytków bez podstawy prawnej.

Właściciel korzysta ze swobody wyboru jednego (lub kilku, lecz niewykluczających się) roszczeń. W razie trudności w osiągnięciu porozumienia pomiędzy właścicielem a inwestorem, skutecznym rozwiązaniem może pozostawać skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Również ustanowienie służebności budynkowej może zostać dokonane w orzeczeniu sądowym. 

Jeśli uda się osiągnąć porozumienie, należy pamiętać o obowiązku zachowania formy aktu notarialnego dla oświadczenia właściciela nieruchomości sąsiedniej oraz następczego dokonania wpisu powyższego prawa (ograniczonego prawa rzeczowego) do księgi wieczystej, celem uzyskania jego rozszerzonej skuteczności.

W orzecznictwie rozstrzygnięto kwestię konkurencji roszczeń z art. 151 k.c., dotyczącego żądania właściciela nieruchomości sąsiedniej ustanowienia służebności budynkowej bądź wykupu zajętej działki oraz art. 231 k.c., obejmującego żądanie inwestora lub właściciela nieruchomości sąsiedniej przeniesienia własności działki na inwestora, jeżeli budynek lub inne urządzenie posiada wartość przenoszącą znacznie wartość zajętej na ten cel działki.

 

Sąd Najwyższy stwierdził, iż inwestor, który przekroczył granicę sąsiedniego gruntu przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia o wartości znacznie przekraczającej wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Uprawnienie do wyboru żądań określonych w art. 151 zd. 2 k.c. przysługuje natomiast wyłącznie właścicielowi tego gruntu, którego granice zostały przekroczone przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia, co odróżnia tę normę od art. 231 k.c.

Jak: Mierzyć odległości od okien budynku?

W uzasadnieniu Sąd Najwyższy skonstatował, że zakresy hipotez obydwu norm mogą przenikać się w określonych stanach faktycznych, przykładowo gdy właściciel jednej nieruchomości, będący zarazem samoistnym posiadaczem sąsiedniej lub jej części, wzniósł na niej budynek lub inne urządzenie. W takim wypadku regulacje przepisów art. 151 k.c. oraz 231 § 1 k.c. wzajemnie się nie wykluczają.

W razie zgłoszenia odmiennych roszczeń przez inwestora oraz właściciela nieruchomości sąsiedniej, sąd rozpoznający sprawę powinien dokonać ich oceny, uwzględniając interes obydwu podmiotów oraz interes społeczno-gospodarczy.

Magdalena Hajduk
Ślązak Zapiór i Wspólnicy, Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych sp. k.

1 Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2007 r., sygn. akt III CZP 27/07, LEX nr 244445.
Tamże.
3 Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 1972 r., sygn. akt III CRN 98/72, LEX nr 1438.

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników naszego portalu... dowiedz się więcej »

Komentarze

0

Wybrane dla Ciebie

 


Czym jest automatyczne nawadnianie kropelkowe?

Nawadnianie roślin balkonowych i tarasowych to trudne zadanie. Tylko systematyczna i skrupulatna pielęgnacja sprawi, że rośliny każdego dnia będą zachwycały nas swym pięknem czytaj dalej »


Jak "docieplić" mur jednowarstwowy? Pomagamy w wyborze zraszacza ogrodowego »
W ostatnim czasie coraz większą popularność zyskują mury jednowarstwowe, tj. mury wznoszone z betonu komórkowego o grubości 36 cm, ceramiki poryzowanej o grubości 38 lub 44 cm. czytaj dalej » Jakie zraszacze przeznaczone są do nawadniania trawników na posesjach prywatnych, a jakie przy obiektach komercyjnych i użyteczności publicznej? czytaj dalej »

 


Dlaczego wybieramy kominy stalowe?

Większa sprawność kotła przekłada się na mniejszą temperaturę spalin wylotowych, co powoduje silne działanie korozyjne. czytaj dalej »


Wodne ogrzewanie ścienne - poznaj szczegóły montażu » Sposób na wytłumienie odgłosu kroków »

Koszty wykonania instalacji elektrycznego ogrzewania są niższe niż wodnego, jednak nie w każdym budynku może ono stanowić główny system ogrzewania. czytaj dalej » Hałasy, jakich możemy doświadczyć ze strony domowników bądź sąsiadów, z pewnością nie ułatwiają odpoczynku po ciężkim dniu pracy. W takiej sytuacji...czytaj dalej »

 


Jak dobrać oświetlenie do pomieszczenia?

Światło sztuczne powinno być jak najbardziej zbliżone do światła słonecznego, a jego strumień wolny od uciążliwego efektu migotania. czytaj dalej »

 


 

Rury miedziane w ogrzewaniu podłogowym? Narzędzia, które warto mieć w domu - zestawienie »
Oferowane na rynku systemy ogrzewania płaszczyznowego z miedzi to kompletne systemy, których instalacja oszczędza czas montażu i gwarantuje wysokie walory użytkowe. czytaj dalej » Rynek narzędzi i elektronarzędzi jest bardzo duży, ponieważ różne prace wykończeniowe i budowlane wymagają innych sprzętów, odpowiednich do wykonywania określonych czynności. czytaj dalej »

 


Szukasz pomysłu na łazienkę? Pobierz poradnik »

Przeczytaj nowy poradnik Pomysł na łazienkę, a dowiesz się, jak zaprojektować i urządzić łazienkę, by była funkcjonalna i bezpieczna w użytkowaniu. Jak najlepiej zaaranżować nasz prywatny mały salon kąpielowy? czytaj dalej »


 


Nie samą budową człowiek żyje:

przepisy kulinarne Gosi Kaźmierczyk Red Hot Chili Cooking - sprawdź nowe przepisy Gosi :)

Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:

Aktualny numer

6/2017
Ekspert Budowlany 6/2017
W numerze m.in.:
  • - Jak skutecznie walczyć ze smogiem?
  • - Uwaga na czad!

Forum

arekmadejczyk  | 
23-02-2018, 11:27
 | 
1
paczi  | 
21-02-2018, 11:41
 | 
2
Teraso  | 
21-02-2018, 09:03
 | 
2
zafirynka  | 
05-06-2015, 09:52
 | 
126
pak  | 
27-11-2014, 10:27
 | 
118
DYSTANS  | 
04-12-2014, 13:21
 | 
118
M1gacz  | 
20-04-2015, 01:34
 | 
103
szpachelka  | 
06-09-2014, 16:15
 | 
89
nikonxx  | 
21-05-2014, 14:49
 | 
86
FLIR Systems
FLIR Systems
FLIR (Forward Looking InfraRed) jest światowym liderem w projektowaniu, produkcji i sprzedaży wysokiej klasy urządzeń do pracy w termografii....

Pobierz Eksperta Budowlanego

Ekspert Budowlany 2017
Ekspert Budowlany do pobrania w formacie PDF.
Ekspert Budowlany 2016
Ekspert Budowlany do pobrania w formacie PDF.
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright @ 2004-2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa, w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.Portal Budowlany - Ekspert Budowlany - www.ekspertbudowlany.pl
realizacja i CMS: omnia.pl