Ekspertyza techniczna przy legalizacji samowoli budowlanej – kiedy jest wymagana i co musi rozstrzygnąć

Czym jest ekspertyza techniczna w sprawie samowoli

Prawo budowlane nie definiuje ekspertyzy technicznej. O autorze i zakresie decyduje przepis, który jej wymaga, a gdy przepis tego nie określa – postanowienie organu. Ekspertyza z art. 49g ocenia stan techniczny obiektu, więc sam opis budynku nie wystarczy, a pomiar to osobny dokument geodety – geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza.

GDDKiA w opisie zamówienia na ekspertyzę do legalizacji uproszczonej przyjęła, że opinia techniczna to ocena na podstawie oględzin i dokumentacji, a ekspertyza – ocena poparta badaniami i wyliczeniami wytrzymałości fundamentów, ścian, stropów i innych elementów konstrukcji. Taką definicję przyjął zamawiający, ustawa jej nie zawiera.

Gdzie Prawo budowlane wymaga ekspertyzy

W trybie uproszczonym łatwo pomylić podstawę: art. 49f określa, kiedy organ wszczyna postępowanie, a listę dokumentów, w tym ekspertyzę, zawiera art. 49g ust. 2.

Jeżeli przy żądaniu z art. 81c ust. 2 ekspertyza nie wpłynie w terminie albo niedostatecznie wyjaśnia sprawę, organ może zlecić ją lub dodatkowe opracowanie na koszt osoby zobowiązanej (art. 81c ust. 4).

Zanim dokument zostanie zlecony, trzeba ustalić procedurę, bo legalizacja samowoli przebiega inaczej w trybie zwykłym, uproszczonym i w postępowaniu z art. 50–51, a w każdym z nich organ bada inne przesłanki i żąda innych dokumentów.

Dwa pytania, od których zależy decyzja w trybie uproszczonym

W tym trybie organ sprawdza kompletność dokumentów i to, czy ekspertyza odpowiada twierdząco na oba pytania (art. 49h ust. 1).

Przy kompletnych dokumentach i pozytywnym wniosku organ wydaje decyzję o legalizacji (art. 49i ust. 1 pkt 1 lit. a i b), która stanowi podstawę użytkowania obiektu (art. 49i ust. 2). Pozytywny wniosek musi wynikać z ekspertyzy wprost: warunkowy albo wymijający nie daje podstawy do legalizacji. Jeżeli autor stwierdza nieprawidłowości, opisuje je w ekspertyzie. Gdy z jej wniosków wynika zagrożenie albo brak możliwości bezpiecznego użytkowania, ustawa przewiduje nakaz rozbiórki (art. 49i ust. 1 pkt 2 lit. c).

Nakazem rozbiórki kończy się też nieprzedłożenie dokumentów w terminie albo nieusunięcie ich braków (art. 49i ust. 1 pkt 2 lit. a i b). Termin na dokumenty (co najmniej 60 dni od doręczenia) wyznacza postanowienie, na które przysługuje zażalenie (art. 49g ust. 1 i 3), a termin na usunięcie braków – osobne postanowienie (art. 49h ust. 2).

Kto może sporządzić ekspertyzę i co zwykle zawiera dokument

Art. 49g wymaga „odpowiednich uprawnień budowlanych”, ale nie wskazuje specjalności. Przy prostym budynku ekspertyzę zwykle sporządza inżynier z uprawnieniami konstrukcyjno-budowlanymi, a przy obiektach złożonych, zabytkowych albo o dużych rozpiętościach częściej rzeczoznawca budowlany.

Ustawa nie określa formy ekspertyzy, dlatego przed zleceniem trzeba sprawdzić, czy właściwy inspektorat nie opublikował własnych wytycznych. Szczegółowe wymagania zawiera opis zamówienia GDDKiA na ekspertyzę do legalizacji uproszczonej budynku w gminie Limanowa, w którym zamawiający odwołał się m.in. do wymogów PINB w Limanowej. Pochodzą z jednego zamówienia i nie są normą, ale mogą służyć za listę kontrolną:

• strona tytułowa z nazwą i kategorią obiektu, adresem, numerami działek, danymi inwestora oraz specjalnością i numerem uprawnień autora;
• kopia decyzji o uprawnieniach i aktualne zaświadczenie izby samorządu zawodowego (art. 12 ust. 7), przy czym ustawa zwalnia z jego przedkładania osoby wpisane do centralnego rejestru (art. 12 ust. 7a);
• część opisowa: sposób użytkowania, parametry, posadowienie, konstrukcja, przegrody i instalacje;
• część rysunkowa: rzuty, przekroje i elewacje;
• załączniki: obliczenia, gdy wymaga tego stopień skomplikowania obiektu, i w razie potrzeby zdjęcia;
• przy stwierdzonych nieprawidłowościach opis robót potrzebnych do ich usunięcia (wymóg tego zamawiającego);
• wnioski końcowe, które wprost odpowiadają na oba pytania.

Najpierw diagnoza, potem ekspertyza

Ekspertyza techniczna nie rozstrzyga, w jakim trybie toczy się sprawa ani czy obiekt da się zalegalizować. Tryb uproszczony wymaga co najmniej 20 lat od zakończenia budowy (art. 49f ust. 1). Nie można go wszcząć, jeżeli organ wstrzymał budowę postanowieniem z art. 48 ust. 1, zanim upłynęło 20 lat (art. 49f ust. 5). Wyklucza go też nakaz rozbiórki wydany wobec obiektu przed 19 września 2020 r. W trybie zwykłym trzeba m.in. przedłożyć zaświadczenie o zgodności budowy z planem miejscowym, a gdy planu nie ma – z decyzją o warunkach zabudowy (art. 48b ust. 2 pkt 1 i ust. 3 pkt 1).

Tryb i możliwość legalizacji ustala się przed zleceniem ekspertyzy technicznej, analizując stan prawny i dokumentację obiektu oraz porównując ją z tym, co wybudowano. Na rynku taką diagnozę oferuje się m.in. pod nazwą ekspertyza legalizacyjna. Łączy ona analizę prawną i techniczną i wskazuje, czy legalizacja jest możliwa i jaką drogą, ale nie zastępuje przed organem ustawowej ekspertyzy technicznej.

Ekspertyza zlecona przed ustaleniem trybu może okazać się zbędna albo zostać sporządzona na podstawie innego przepisu niż ten, według którego toczy się sprawa. W trybie uproszczonym od jej wniosku zależy decyzja, więc nie pełni roli wstępnej oceny.

Najczęstsze pytania

Czy ekspertyza techniczna jest potrzebna przy każdej legalizacji?

Nie. Ustawa wymaga jej w trybie uproszczonym (art. 49g ust. 2 pkt 3). Jego przepisy stosuje się odpowiednio do robót wykonanych z istotnym odstępstwem od pozwolenia lub projektu, jeżeli od ich zakończenia minęło co najmniej 10 lat (art. 50 ust. 6 pkt 2). Wymaga jej też legalizacja samowolnej zmiany sposobu użytkowania z art. 71 ust. 1 pkt 2 (art. 71a w zw. z art. 71 ust. 2 pkt 5). Lista z art. 48b (tryb zwykły) jej wprost nie wymienia. Poza tym organ może jej zażądać postanowieniem (art. 50 ust. 3, art. 81c ust. 2).

Kto płaci za ekspertyzę?

Przy żądaniu z art. 81c ust. 2 płaci osoba zobowiązana do jej dostarczenia. W trybie uproszczonym nie ma opłaty legalizacyjnej, ale koszty ekspertyzy i inwentaryzacji pozostają.

Źródła

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. 2026 poz. 524): art. 12 ust. 7 i 7a, art. 48b ust. 2 i 3, art. 49f ust. 1 i 5, art. 49g, art. 49h, art. 49i, art. 50 ust. 3 i ust. 6 pkt 2, art. 71 ust. 2 i 2a, art. 71a ust. 1, art. 81c ust. 2–4.

Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2020 poz. 471) – przepis przejściowy dotyczący nakazu rozbiórki wydanego przed 19 września 2020 r.

GDDKiA, opis przedmiotu zamówienia „Wykonanie ekspertyzy technicznej dla budynku na dz. ew. 1218/1 w Starej Wsi” (załącznik opublikowany w serwisie gov.pl).