Jak budować oszczędnie?

W zasadzie jeszcze na długo przed budową decyzje podjęte na etapie projektowania mają wpływ na późniejsze wydatki i koszty budowanego domu. Jeśli jednak do całego procesu podejdzie się racjonalnie, to i koszty budowy mogą być racjonalne. Chociaż zazwyczaj inwestorom bardziej chodzi o tanie niż racjonalne budowanie, to zwłaszcza w obecnych czasach nie da się tego zrobić tanio, ponieważ wszystko jest bardzo kosztowne. Nie można jednak budować kosztem jakości, bo tanie budowanie będzie w efekcie budowaniem drogim. Zwłaszcza, że nadchodzą trudniejsze czasy dla inwestorów, które wynikają z wielu przyczyn. Warto więc racjonalnie pochodzić do całego procesu budowy.

Po pierwsze – projekt, a nawet wcześniej – działka

Jeśli ktoś nie chce wydać zbyt wiele na budowę, to powinien już przed tworzeniem projektu pomyśleć, jakiego domu potrzebuje i o jakim marzy. Możliwości projektowe są ściśle powiązane z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego lub wydanymi Warunkami Zabudowy.

Z tych dokumentów wynika, jakiego rodzaju budynek można wybudować na danym terenie w kontekście dopuszczalnej powierzchni zabudowy, gabarytów, liczby kondygnacji, wysokości, kształtu dachu itp.

W zasadzie już kupując działkę, kupujemy ją z przypisanymi do niej możliwościami budowania. Jeśli zatem te warunki będą zawierać możliwości wybudowania racjonalnego w budowie obiektu, to jest to już dobry początek.

Czy wiesz, jaki jest koszt ocieplenia budynku?

Forma budynku, przyjęte rozwiązania oraz materiały mają duży wpływ na koszty budowania. Optymalne w kontekście kosztów budowy są budynki o prostej bryle i konstrukcji. Także budynki parterowe, które nie muszą mieć stropu oraz schodów, dodatkowo podnoszących koszty budowy. Dobrze, jeśli bryła domu jest zwarta i prosta w rzucie, czyli na rzucie prostokąta. Gabaryty, rozmieszczenie ścian i inne elementy nośne wpływają na konstrukcję dachu, jej rozpiętość oraz przekroje elementów konstrukcji dachu.

W kontekście kosztów ważne jest także, aby nie było zbyt wielu elementów żelbetowych, które są dosyć kosztowne w wykonaniu. Oczywiście posadowienie budynku, wieńce, belki oraz usztywnienia ścian konstrukcyjnych wykonuje się jako żelbetowe i występują praktycznie w każdym budynku. W przypadku domów z poddaszem użytkowym lub piętrem, stropy, schody oraz dosyć często występujące dodatkowe słupy i podciągi żelbetowe wpływają na podwyższenie kosztów i sprawiają, że wydatki na budowę będą większe niż przy budowie budynku parterowego. Jeśli warunki gruntowe są dobre, to tańszą opcją posadowienia będą żelbetowe ławy fundamentowe niż posadowienie na płycie fundamentowej. Różnice te rosną wraz z powierzchnią zabudowy. Czyli na koszty budowy domu wpływają wybrane przez inwestorów na etapie projektowania, forma, bryła, a także układ architektoniczno-budowlany.

Koszty budowy to także sposób budowania i organizacja budowy

Kolejnym elementem, wpływającym na koszty budowy, jest jej realizacja w kontekście zorganizowania wykonawstwa. Budowy mogą być realizowane w różny sposób:

• z pomocą generalnego wykonawcy,
• samodzielnego zlecania przez inwestorów poszczególnych etapów robót kolejnym wykonawcom,
• samodzielnego realizowania przez inwestorów pewnych (łatwych etapów budowy) we własnym zakresie, czyli systemem gospodarczym, oraz powierzanie robót bardziej skomplikowanych kolejnym wykonawcom,
• mogą też być hybrydy powyższych realizacji, np. realizowanie budowy z pomocą generalnego wykonawcy do jakiegoś etapu, a następnie przejęcie budowy i jej realizowanie we własnym zakresie lub powierzanie robót wybranym wykonawcom.

Najbardziej kosztowne jest realizowanie budowy z generalnym wykonawcą. Wynika to z prostej przyczyny, że generalny wykonawca bierze na siebie odpowiedzialność za szeroki zakres robót, który musi wykonać z wieloma wykonawcami. Dosyć często generalny wykonawca korzysta z usług podwykonawców, co oznacza, że koszty są większe.

Z realizowaniem budowy z pomocą generalnego wykonawcy wiąże się też to, że zazwyczaj zakup materiałów jest również po jego stronie, co oznacza, że do cen zakupu dodawany jest narzut na koszty materiałów, co jest zrozumiałe, ponieważ musi on te materiały zorganizować (pomimo np. niedoborów produktów, dużych wahań cen itp.). Chociaż zazwyczaj generalni wykonawcy mają swoich stałych dostawców i być może mają też bardziej korzystne ceny na materiały, to i tak ich narzut jest uwzględniany. Organizacja budowy, gdy jest tak wiele czynników o dużym stopniu niepewności i ryzyka, musi podnosić jej koszty.

Przy generalnym wykonawcy problemy budowy są teoretycznie zdjęte z głowy inwestora, którego interesuje jedynie termin oraz jakość wybudowania budynku przez generalnego wykonawcę.

Metoda budowania polegająca na powierzaniu robót kolejnym wykonawcom jest rozwiązaniem tańszym niż budowanie z pomocą generalnego wykonawcy, bo nie ma kosztów ponoszenia ryzyka, które musi on wkalkulować w swój zakres odpowiedzialności. Wówczas ryzyko jest po stronie inwestorów, którzy muszą zorganizować kolejnych wykonawców i z nimi ustalać zakresy oraz wykonanie robót.

Realizowanie budowy samodzielnie w pewnych zakresach jest najtańsze, jednak wymaga poświęcenia czasu i pracy inwestorów, co też powinno się wliczać w koszty budowy. Samodzielne budowanie zazwyczaj jednak rozciąga się w czasie, bo dla osób niemających doświadczenia oraz odpowiednio licznej ekipy, wszelkie roboty będą trwały dłużej niż gdyby wykonywał je profesjonalista, któremu zależy na szybkim wykonaniu prac i otrzymaniu zapłaty.

Organizacja i czas budowy

Pod pojęciem organizacji robót kryje się zorganizowanie ich według harmonogramu, aby czas realizacji był optymalny. W przypadku generalnego wykonawcy ustalane są konkretne terminy, o które musi się on martwić i ich dotrzymywać. W przypadku samodzielnego zlecania robót poszczególnym wykonawcom, organizacja robót jest po stronie inwestora, który powinien ustalić terminy rozpoczęcia i zakończenia robót z poszczególnymi wykonawcami. To już jest dosyć skomplikowane, aby wszystko odbywało się zgodnie z planami inwestora i aby budowa była realizowana płynnie oraz bez przestojów. Zależy to bowiem od bardzo wielu czynników, do których należą:

• terminowość zgodna z założonym harmonogramem wykonania robót przez poszczególnych wykonawców,
• sprzyjające warunki pogodowe i brak zaburzeń powodujących przestoje,
• dostępność wykonawców według ustalonych w harmonogramie terminów,
• dostępność materiałów na czas wykonywania robót,
• zaplanowanie z wyprzedzeniem produkcji pewnych materiałów i elementów budynku na określony czas, np. stolarki okiennej, prefabrykatów itp.,
• zapewnienie odbiorów robót przez kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego (jeśli taki jest ustanowiony) na czas, bez terminów powodujących przestroje,
• zapewnienia źródeł finansowania przez inwestora,
• determinacji oraz sprawnej organizacji inwestora w zakresie całościowego zarządzania projektem.

Organizowanie robót jest bardzo trudne i wymaga od inwestorów dużo pracy oraz stałego monitorowania budowy, co również generuje koszty. Wymaga bowiem współpracy pomiędzy inwestorami, wszystkimi wykonawcami i kierownikiem budowy oraz dostawcami materiałów.

Czas budowy

Czas budowy od momentu jej rozpoczęcia do momentu zakończenia oraz zgłoszenia tego faktu właściwemu organowi ma również związek z kosztami budowy. Szybko zrealizowana budowa to szybsze możliwości zamieszkania, co może być też związane z kosztami życia inwestorów. Skrócenie czasu budowy do stanu surowego zamkniętego to również przejście na tańszą taryfę prądu, z taryfy na prąd budowlany na taryfę docelową użytkową. Takie możliwości stwarzają sprzedawcy energii. Skrócenie czasu budowy powoduje również szybsze uniezależnienie się od cen materiałów i kosztów usług, które mogą się wahać na niekorzyść inwestorów. To również powiązanie z kosztami kredytu zaciągniętego na budowę.

Organizowanie robót jest ściśle związane z czasem realizacji budowy. Jeśli wszystko idzie zgodnie z harmonogramem i bez przestojów, to czas budowy jest skrócony. Jeśli zaczyna się coś „sypać” w kontekście realizacji harmonogramu, może to zdezorganizować i wydłużyć czas budowy. Wówczas staje się on nieprzewidywalny. Z czasem realizacji budowy powiązane są też technologie budowania oraz materiały, które albo umożliwiają skrócenie czasu budowania, albo mogą powodować jego wydłużenie.

Wpływ materiałów na koszty budowy

Zastosowane do budowy domu materiały mają wpływ na koszty realizacji inwestycji. Wydaje się to oczywiste, że korzystne cenowo materiały powinny wpływać na niższe koszty budowy tylko ze względu na cenę ich zakupu, tak jednak nie jest. W kontekście materiałów nie tylko ich cena wpływa bowiem na koszty budowy. Wpływ mają również koszty wykonawstwa budynku z tych materiałów, koszty transportu, obsługi logistycznej oraz montażu (chodzi o to, czy dany materiał wymaga do rozładunku dźwigu, czy sprzętu i specjalistycznych narzędzi przy budowie itp.). Również właściwości użytkowe osiągnięte dzięki zastosowaniu różnych materiałów są istotne. Niekoniecznie więc tańsze materiały będą w efekcie tańsze, bo może się okazać, że będą wymagały dodatkowych nakładów, aby uzyskać to samo z materiałów droższych w zakupie. Jak zawsze w takich przypadkach – diabeł tkwi w szczegółach.

Koszty wykonawstwa

Koszty wykonawstwa to kolejny czynnik, mający wpływ na koszty budowy. Zależą one od stopnia skomplikowania budynku, a więc od rozwiązań projektowych, które wynikają ze skomplikowania budynku pod względem konstrukcyjnym. Skomplikowana konstrukcja to większy stopień trudności wykonania, to także większe nakłady pracy i sprzętu. Na przykład budynek z dużą liczbą elementów żelbetowych, dodatkowych elementów stalowych wymaga robót, które w przypadku prostej konstrukcji budynku nie występują. Poza tym zależą również od zastosowanych materiałów.

To, że materiał jest powszechnie stosowany na pewno wpływa na to, że powinien być znany wykonawcom, a więc i technologia budowania nie powinna być dla nich niczym nowym i powinni mieć w tym zakresie praktykę.

To, że materiały są łatwe w budowie, również ma wpływ na obniżenie kosztów. Przykładem mogą być wykonywane tradycyjnie ściany murowane. Materiały łatwiejsze w budowie, umożliwiające wykonawcom szybsze budowanie, również wpływają na obniżenie kosztów budowy.

Koszty budowania to także środki, jakie należy zapewnić, aby możliwe było realizowanie budowy (np. koszty ogrzewania, prądu itp.). Koszty wykonawstwa to również koszty zapewnienia innych dodatkowych obostrzeń, które wynikają z prowadzenia robót w niesprzyjających warunkach pogodowych. Na przykład, jeśli roboty będą prowadzone w okresie zimowym, to trzeba się liczyć, że konieczne będzie dodatkowe ogrzewanie, zastosowanie zasłon lub kurtyn. Wówczas spada też wydajność pracy, co również jest związane z wyższymi niż normalnie kosztami.

Z kosztami związany jest też wysiłek wykonawcy. Dla przykładu, w tabeli 2 zestawiono masy do przeniesienia przez murujących różnych materiałów murowych – porównanie dla średniego budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Koszty nadzoru na budowie

Należy pamiętać, że koszty budowy to również koszty nadzoru w postaci kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego (jeśli jest ustanowiony). Koszty prowadzonego nadzoru ustalane są indywidualnie pomiędzy inwestorem a kierownikiem budowy lub inspektorem nadzoru. Uzależnione są od kosztów osób sprawujących nadzór. Związane jest to z częstotliwością ich kontroli na budowie oraz odległością, jaką muszą pokonać, aby przyjechać na budowę. Trafnie wybrany kierownik i inspektor oraz prawidłowo sprawowany przez nich nadzór to podstawa, aby budować prawidłowo i bez błędów. W branży mówi się, że dobrze wybrany kierownik i inspektor dadzą zarobić inwestorowi na swoje wynagrodzenie z nawiązką. Jest to możliwe dzięki temu, że ich decyzje pozwolą uniknąć błędów i dodatkowych kosztów napraw lub nawet koniecznej akceptacji nieprawidłowości. Dzięki nim inwestor będzie mógł też wybrać prawidłowe i racjonalne rozwiązania, które pozwolą rozsądnie wydawać pieniądze.

Podsumowanie

Jak widać, czynników wpływających na koszty budowy jest bardzo wiele. Warto pamiętać, że koszty to też jakość budynku, a więc w efekcie jego trwałość i energooszczędność, czyli koszty późniejszej eksploatacji. Buduje się bowiem na lata, nie może być więc żadnych kompromisów w wyborze materiałów, technologii czy akceptacji gorszej jakości robót.

W trakcie całego procesu budowy nietrudno jest wydać na każdym etapie o wiele więcej pieniędzy na materiały czy usługi wykonawcze. Ogromnym zagrożeniem w czasie budowy jest wpadnięcie w pułapkę „polepszania” wszystkiego oraz stosowanie nieujętych w projekcie rozwiązań, uważanych rzekomo za lepsze lub dodatkowe. To pułapka, w którą wpada wielu inwestorów już na początku budowy.

Należy także pamiętać o różnicy interesów, które dosyć często występują na budowie. Inwestorowi zależy na tym, aby wybudować dobrze, bez błędów i tanio. Wykonawcy natomiast zależy, aby wybudować szybko i łatwo. Firmie handlowej zaś zależy, aby sprzedać wyroby, które zapewnią najlepsze zyski oraz aby sprzedać materiały budowlane na najlepszej marży. Dlatego też inwestorzy potrzebują w trakcie budowy osoby, która się na tym procesie zna i która będzie od tego, aby doradzić i wybrać racjonalne rozwiązanie. Czyli znowu wracamy do dobrze dobranego nadzoru oraz poświęcenia czasu na organizowanie budowy przez inwestorów.