Co warto sprawdzić przed zakupem działki

Stan prawny 

Do zapewnień sprzedającego, że jest on jedynym prawnym właścicielem wybranej działki, trzeba podchodzić z dużą dozą ostrożności. Zanim więc podejmiemy jakiekolwiek kroki związane z zakupem (np. wpłacimy zadatek), koniecznie sprawdźmy księgę wieczystą, w której znajdziemy nie tylko nazwisko jego właściciela, ale też dowiemy się, czy np. nie został zaciągnięty kredyt pod zastaw tej nieruchomości. Może się również zdarzyć, że działka ma też innych właścicieli, którzy mogą w przyszłości wystąpić z roszczeniami do zakupionego przez nas gruntu.

Odpis z księgi wieczystej powinien udostępnić nam sprzedający, ale trzeba sprawdzić datę jego wydania, bo powinien on być wystawiony w ciągu ostatnich trzech miesięcy.

Jeżeli mamy jakiekolwiek wątpliwości co do wiarygodności odpisu przedstawionego przez sprzedającego, możemy zweryfikować go w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego lub w Elektronicznym Rejestrze Ksiąg Wieczystych (www. ekw.ms.gov.pl). Dostęp do tych dokumentów nie jest bowiem ograniczony prawem własności działki i wszyscy mogą uzyskać informacje o jej statusie prawnym.

Przeznaczenie działki 

Przed podjęciem decyzji o zakupie działki należy ustalić w planach zagospodarowania przestrzennego, czy jest ona przeznaczona pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe. Może się bowiem okazać, że działka ma np. przeznaczenie rolne i nie można na niej zbudować domu lub że jest przeznaczona dla innego rodzaju zabudowy, np. usługowej lub przemysłowej. W planach może być również zaznaczona budowa w przyszłości drogi przecinającej działkę lub w bezpośrednim jej sąsiedztwie. A wszystkie te zamierzenia gminy uniemożliwią nam uzyskanie pozwolenia na budowę domu.

Plany zagospodarowania przestrzennego znajdują się w wydziale architektury urzędu gminy, właściwego dla danego terenu. Tam można zapoznać się z planem, a także otrzymać wypisy i wyrysy z niego. Ponadto, z planu dowiemy się także o ewentualnych ograniczeniach dotyczących np. maksymalnej wysokości czy kształtu dachu planowanego budynku, dopuszczalnej powierzchni zabudowy oraz o wymaganiach dla danego terenu, związanych z ochroną środowiska lub dziedzictwa kulturowego.

Otoczenie

Wprawdzie my sami będziemy tworzyli klimat naszego wymarzonego domu, ale miejsce, w którym go wzniesiemy, może nam w tym pomóc, ale także przeszkodzić lub czasem nawet uniemożliwić to. Dlatego starannie rozważmy, w jakim otoczeniu chcemy zamieszkać. Czy bardziej nam odpowiada teren odległy od dużych skupisk domów i hałaśliwych arterii komunikacyjnych (np. w pobliżu lasu, z malowniczymi widokami na zieleń), czy też zabudowany, z lokalną infrastrukturą handlowo-usługową i uliczkami.

Bez względu na to, które rozwiązanie wybierzemy, warto pamiętać, że najbliższe otoczenie działki nie tylko dostarcza wrażeń estetycznych, ale też wpływa na jakość naszego życia i przede wszystkim na wartość nieruchomości. Prawidłowość tę na ogół odzwierciedlają ceny działek. W gminach dbających o ład przestrzenny są one znacznie wyższe niż tam, gdzie zabudowa jest chaotyczna i brakuje wygodnych dróg dojazdowych. 

Zastanówmy się więc, czy nie lepiej zbudować mniejszy i niezbyt drogi dom w dobrej okolicy, niż duży i drogi w gorszym i tańszym miejscu. Dom w przyszłości zawsze można rozbudować, przebudować lub lepiej wykończyć i urządzić. Nieatrakcyjnej działki, otoczenia i sąsiadów nie da się później zmienić. Szukajmy więc działki w miejscu harmonijnie zagospodarowanym i o uporządkowanej zabudowie. Na rynku nieruchomości bowiem coraz bardziej będzie się liczyć wysoka jakość, także miejsca.

Kształt, orientacja i nachylenie działki 

Największe możliwości korzystnego sytuowania domu daje działka kwadratowa lub zbliżona do kwadratu, nawet o stosunkowo niedużej powierzchni. Natomiast działki nieregularne, o ostrych kątach, lub skośne mogą sprawić duże kłopoty projektowe. Takich działek należy raczej unikać.

Niezbyt korzystne do zabudowy są również działki długie i jednocześnie bardzo wąskie (mniej niż 12 m). Dom wzniesiony na takiej działce będzie też musiał być wąski, a więc raczej niezbyt wygodny, bo przynajmniej część pomieszczeń będzie pełnić funkcje przechodnich. 

Kolejną sprawą, na którą trzeba zwrócić uwagę, jest orientacja działki, czyli usytuowanie jej w stosunku do stron świata. Od tego bowiem zależy rozplanowanie wnętrz. Największą swobodę w projektowaniu układu funkcjonalno-przestrzennego daje dom zwrócony frontem do ulicy przebiegającej od strony północnej. Pozwala to bowiem na umieszczenie od tej strony wejścia do domu i pomieszczeń pomocniczych, a od strony południowej otwartej na ogród - pokoi mieszkalnych.

Natomiast usytuowanie frontu domu od strony ulicy położonej z południowej strony nie będzie korzystne, bo najbardziej nasłonecznioną część budynku zajmą pomieszczenia pomocnicze. Istotne jest również to, czy działka jest płaska, czy też występują na niej spadki terenu. Najbezpieczniej kupić taką o równiej powierzchni. Pofalowany teren wygląda wprawdzie ciekawiej, ale nawet niewielkie wzniesienia mogą ograniczać usytuowanie domu, a potem zaprojektowanie ogrodu.

Media

Najlepiej kupić działkę uzbrojoną, czyli taką, do której doprowadzony jest prąd, gaz, wodociąg i kanalizacja. Nie ma wtedy kłopotu z załatwianiem przyłączy, co przyspiesza rozpoczęcie budowy domu.

Natomiast jeśli działka jest nieuzbrojona, koniecznie trzeba sprawdzić, czy i jakie media będzie można przyłączyć. Potrzebna więc będzie np. wizyta u dostawcy energii, u którego dowiemy się, czy nie będzie problemu z podłączeniem prądu i ile będziemy musieli za to zapłacić. A jeśli nie ma szans na podłączenie do kanalizacji, trzeba przewidzieć w kosztach budowę i eksploatację szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków.

Poziom wód gruntowych i rodzaj gruntu

To również warto sprawdzić przed zakupem działki. Wiedza na temat poziomu wód gruntowych jest konieczna zwłaszcza wtedy, gdy zamierzamy na terenie przyszłej posesji wykopać studnię. Jeśli czerpana z niej woda nie będzie nadawała się do picia, to z powodzeniem można wykorzystać ją do podlewania roślin w ogrodzie czy napełniania przydomowego oczka wodnego. Jest to rozwiązanie ekologiczne, a dodatkowo znacznie zmniejszy nasze rachunki za wodę pobieraną z wodociągu.

Jeśli zaś chodzi o jakość gruntu, to dla konstrukcji budynku ważna jest odpowiednia jego nośność, a dla roślin w ogrodzie przepuszczalność i rodzaj gleby. Niekorzystne parametry można oczywiście poprawić (np. zagęścić zbyt luźny grunt pod dom czy nawieść ziemię pod ogród), ale to łączy się z dodatkowymi kosztami. O warunkach glebowych upatrzonej działki możemy się dowiedzieć z map geodezyjnych, które są dostępne w powiatowych ośrodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej lub w wydziałach geodezji urzędów gmin. W ostateczności możemy poprosić sprzedającego o wykonanie badań gruntu.