Jakie przeglądy domu musi wykonać właściciel?

Ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. DzU z 2020 r., poz. 1335, z późn. zm., dalej: ustawa) nakłada na właścicieli lub zarządców domów ich użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem, w tym usuwanie ścieków, wód opadowych oraz opadów.

Właściciel lub zarządca domu ma obowiązek zapewnić jego bezpieczne użytkowanie i dochowanie staranności w razie wyładowań atmosferycznych, wstrząsów sejsmicznych, silnych wiatrów, intensywnych opadów atmosferycznych, osuwisk ziemi, zjawisk lodowych na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożarów lub powodzi, w wyniku których następuje uszkodzenie domu mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Co najmniej raz w roku właściciel lub zarządca powinien sprawdzić stan techniczny:

• elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, 
• instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, 
• instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).

W przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m² kontrolę instalacji gazowych oraz przewodów kominowych należy przeprowadzać co najmniej dwa razy do roku, a osoba jej dokonująca ma obowiązek zawiadomić na piśmie urząd nadzoru budowlanego.

Czytaj też: Dachy odporne na wichury

Co najmniej raz na pięć lat należy sprawdzić stan techniczny i przydatność do użytkowania domu, jego estetyki oraz otoczenia. Co najmniej raz na pięć lat należy też sprawdzić instalację elektryczną i piorunochronną w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

Prawo budowlane nakłada na właściciela lub zarządcę domu obowiązek kontroli domu za każdym razem w razie wyładowań atmosferycznych, wstrząsów sejsmicznych, silnych wiatrów, intensywnych opadów atmosferycznych, osuwisk ziemi, zjawisk lodowych na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożaru lub powodzi.

Niezależnie od powyższych terminów, należy skontrolować dom w razie zgłoszenia przez osoby go zamieszkujące, że nie są usuwane wody opadowe lub ścieki. Taką kontrolę właściciel lub zarządca ma obowiązek przeprowadzić w terminie trzech dni od otrzymania zgłoszenia. W trakcie kontroli należy dokonać sprawdzenia wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli.

W przypadku stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego domu lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska urząd nadzoru budowlanego nakazuje przeprowadzenie kontroli, a ponadto może też żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego budynku lub jego części. W uchwale składu 7 sędziów z 16 lutego 2016 r., sygn. akt II OPS 4/15 Naczelny Sąd Administracyjny przesądził, że na postanowienie nakładające obowiązek przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego budynku lub jego części, wydane na podstawie art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego, po wcześniejszym nałożeniu obowiązku przeprowadzenia kontroli tego obiektu, przysługuje zażalenie. 

Kto może przeprowadzać kontrole?

Kontrolę stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych, gazowych, przewodów kominowych przeprowadzają osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Kontrole stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych mogą przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych.

Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych powinny przeprowadzać:

1) osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim – w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych;

2)  osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności – w odniesieniu do przewodów kominowych, o których mowa w pkt 1, oraz do kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.

Z kontroli instalacji gazowych oraz przewodów kominowych sporządza się protokół. Zawiera on również zalecenia, które dotyczą usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości oraz termin na ich naprawę. Do protokołu dołącza się kopie decyzji o nadaniu uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności lub innych uprawnień lub kwalifikacji, nie dotyczy to przypadku osób wpisanych do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane.

Po wprowadzeniu w życie przepisów, które umożliwiają sporządzenie protokołu kontroli w formie elektronicznej, protokół dotyczący kontroli przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) będzie sporządzany w formie dokumentu elektronicznego, z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego obsługującego centralną ewidencję emisyjności budynków, o której mowa w art. 27a ust. 1 ustawy z 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów oraz o centralnej ewidencji emisyjności budynków (DzU z 2020 r., poz. 22, z późn. zm.).

Po zmianach wprowadzonych nowelizacją Prawa budowlanego oraz niektórych innych ustaw z 7 lipca 2022 r. (DzU poz. 1557), od 1 stycznia 2023 r. po przeprowadzeniu kontroli instalacji gazowych, przewodów kominowych w domu, osoba ją przeprowadzająca będzie musiała zamieścić informację o tym w książce obiektu budowlanego prowadzonej w postaci:

1) elektronicznej w systemie c-KOB albo 

2) papierowej. 

Od 1 stycznia 2023 r. osoba przeprowadzająca kontrolę instalacji gazowych oraz przewodów kominowych w budynkach o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych budynków o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m², którą zgodnie z przepisami Prawa budowlanego przeprowadza się dwa razy w roku, (w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada), będzie miała obowiązek w terminie 7 dni od dnia jej zakończenia zawiadomić o kontroli urząd nadzoru budowlanego:

1)  za pomocą systemu c-KOB albo 

2) na piśmie, jeżeli kontrola dotyczyła obiektu budowlanego, dla którego nie prowadzi się książki obiektu budowlanego w postaci elektronicznej. 

W przypadku stwierdzenia, że budynek: może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia, środowiska, jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowiska lub też jest w nieodpowiednim stanie technicznym, urząd nadzoru budowlanego nakazuje usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Adresatem tej decyzji może być zarządca obiektu budowlanego dopiero po ustaleniu, że właściciel (współwłaściciele) spornego obiektu z przyczyn prawnych lub faktycznych nie może lub nie powinien nim być.

Przechowywanie dokumentów

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany przechowywać przez okres istnienia obiektu dokumenty, o których mowa w art. 60 Prawa budowlanego (dokumentację budowy, dokumentację powykonawczą, instrukcje obsługi i eksploatacji budynku, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem) oraz opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania.

Konsekwencje braku utrzymywania domu we właściwym stanie technicznym

Właściciel lub zarządca, który nie dopełnia obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Brak usunięcia stwierdzonych uszkodzeń lub uzupełnienia braków, które mogą spowodować niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska podlega karze aresztu albo karze ograniczenia wolności albo karze grzywny.