Jak zgodnie z prawem wybudować ogrodzenie działki

W artykule: 

• Kiedy wymagana jest zgoda na budowę ogrodzenia?
• Ogrodzenie a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
• Wybudowanie ogrodzenia niezgodnie z przepisami
• Zalecenia dotyczące konstrukcji ogrodzeń
• Koszty ogrodzenia
• Ogrodzenie a ulga na cele mieszkaniowe w PIT

Ogrodzenie należy – zgodnie z przepisami ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. DzU z 2024 r., poz. 725, z późn. zm.) – do urządzeń budowlanych. Zgodnie z art. 3 ust. 9 Prawa budowlanego przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Ogrodzenie o wysokości powyżej 2,2 m nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia. Wynika to z art. 29 ust. 2 pkt 21 Prawa budowlanego.

Kiedy wymagana jest zgoda na budowę ogrodzenia?

Jeżeli inwestor planuje wykonać ogrodzenie o wysokości wyższej niż 2,2 m, ma obowiązek to zgłosić do urzędu administracji techniczno-budowlanej (starosty) i odczekać 21 dni na ewentualne wniesienie sprzeciwu urzędu. Jeśli on nie nastąpi, można przystąpić do budowy ogrodzenia.

Ponadto, zgodnie z art. 29 ust. 7 Prawa budowlanego, roboty budowlane wykonywane:

• przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków – wymagają decyzji o pozwoleniu na budowę,
• na obszarze wpisanym do rejestru zabytków – wymagają dokonania zgłoszenia,

przy czym do wniosku o decyzję o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia należy dołączyć pozwolenie właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków wydane na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

W takim przypadku inwestor musi posiadać:

• zgodę konserwatora zabytków,
• określić rodzaj, zakres, miejsce i sposób wykonywania robót budowlanych, termin ich rozpoczęcia (art. 30 ust. 2 Prawa budowlanego),
• oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Po dostarczeniu dokumentów starosta ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu do zgłoszenia budowy ogrodzenia.

Na przykład w sprawie rozpoznanej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w wyroku z dnia 23 kwietnia 2024 r., sygn. akt II SA/Lu 176/24 starosta wniósł sprzeciw w sprawie zgłoszenia dotyczącego zamiaru montażu ośmiu słupków ozdobnych od strony ulicy na działce i nałożył obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu objętego obowiązkiem zgłoszenia, gdyż jego realizacja może spowodować: zagrożenie bezpieczeństwa ludzi oraz wprowadzenie, utrwalenie, zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich. Planowana inwestycja została zakwalifikowana jako budowa ogrodzenia. W uzasadnieniu starosta stwierdził, że zlokalizowanie słupków ulicznych o wysokości 100 cm równolegle do krawędzi chodnika, które będą rozdzielały teren utwardzony działki i chodnika, który to teren jest ogólnie dostępny dla ruchu pieszych, może spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi, a dodatkowo może wprowadzić zwiększenie uciążliwości dla terenów sąsiednich (chodnika). W wyroku w tej sprawie, z dnia 23 kwietnia 2024 r., sygn. akt II SA/Lu 176/24 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie wskazał, że nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia budowa obiektów małej architektury, z wyjątkiem obiektów małej architektury w miejscach publicznych. Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia budowa obiektów małej architektury w miejscach publicznych.

Ogrodzenie a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Budując ogrodzenie, należy sprawdzić, czy jest ono zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Może się bowiem zdarzyć, że ogrodzenie ma parametry wysokościowe zgodne z przepisami, ale urząd nadzoru budowlanego wyda decyzję o jego rozbiórce. Tak było np. w sprawie rozpoznanej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 24 stycznia 2024 r., sygn. akt II SA/Gd 457/23, w której urząd nadzoru budowlanego stwierdził, że ogrodzenie ma wysokość 1,55 m, zatem jego budowa nie wymagała uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę ani dokonania zgłoszenia staroście. Jednak lokalizacja istniejącego ogrodzenia jest niezgodna z obowiązującymi ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Urzędy nadzoru budowlanego obu instancji stwierdziły, że ogrodzenie zlokalizowane jest na terenie zarezerwowanym dla innego rodzaju inwestycji. Urząd nadzoru budowlanego stwierdził, że odcinki ogrodzenia od strony zachodniej działki znajdują się na terenie przeznaczonym pod pas drogi. W związku z tym wydał nakaz rozbiórki z uwagi na wykonanie ogrodzenia niezgodnie z przepisami, ustaleniami planu miejscowego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, rozpoznający tę sprawę orzekł, że do robót budowlanych i obiektów budowlanych, które nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę i nie są objęte obowiązkiem zgłoszenia, mogą być stosowane przepisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Plan miejscowy jako akt prawa miejscowego jest źródłem prawa powszechnie obowiązującego. Budowa obiektu budowlanego, nawet niewymagającego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, wbrew postanowieniom tego planu jest innym przypadkiem samowoli budowlanej, polegającym na budowie tego obiektu niezgodnie z przepisami – uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 24 stycznia 2024 r.

Zatem budowa obiektu budowlanego, nawet niewymagającego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, wbrew postanowieniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest przypadkiem samowoli budowlanej, polegającym na budowie tego obiektu niezgodnie z przepisami.

Wybudowanie ogrodzenia niezgodnie z przepisami

W myśl art. 66 Prawa budowlanego w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

• może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska,
• jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku,
• jest w nieodpowiednim stanie technicznym,
• powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia,
• organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Zgodnie z art. 48 ust. 1 Prawa budowlanego urząd nadzoru budowlanego nakazuje w drodze decyzji rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego:

• bez wymaganego pozwolenia na budowę,
• bez wymaganego zgłoszenia dotyczącego budowy albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia (dotyczy np. ogrodzeń do wysokości 2,2 m).

Do robót budowlanych i obiektów budowlanych, które nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę i nie są objęte obowiązkiem zgłoszenia stosuje się również przepisy art. 50 Prawa budowlanego dotyczące wstrzymania robót budowlanych. Zgodnie z art. 50 ust. 1 Prawa budowlanego urząd nadzoru budowanego może wstrzymać postanowieniem prowadzenie robót budowlanych wykonywanych między innymi:

• bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenia,
• w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, lub zagrożenia środowiska.

W postanowieniu o wstrzymaniu robót budowlanych urząd nadzoru budowlanego podaje przyczynę wstrzymania robót i ustala wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń.

Na postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych przysługuje zażalenie. Zgodnie z art. 51 ust. 1 Prawa budowlanego przed upływem 2 miesięcy od dnia wydania postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych, urząd nadzoru budowlanego w drodze decyzji m.in.:

• nakazuje zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego albo
• nakłada obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania.

W myśl art. 51 ust. 3 Prawa budowlanego po upływie terminu lub na wniosek inwestora, organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie nałożonych wskazanych wyżej obowiązków i wydaje decyzję:

• stwierdzeniu wykonania obowiązku albo
• w przypadku niewykonania obowiązku nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.

Postępowanie naprawcze ma charakter dwuetapowy. W pierwszej kolejności urząd nadzoru budowlanego nakłada na inwestora określone obowiązki, po czym sprawdza, czy te obowiązki zostały wykonane, i w zależności od tego, wydaje decyzję nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.

Zalecenia dotyczące konstrukcji ogrodzeń

Konstrukcje oporowe czy też mury oporowe mają przede wszystkim za zadanie zabezpieczanie terenu przed osuwaniem się gruntu z terenu położonego wyżej, natomiast ogrodzenia oddzielają od siebie części terenu. Jeżeli dominującą funkcją konstrukcji jest zabezpieczanie przed osuwaniem się ziemi, na co może wskazywać również charakter użytych do jej wzniesienia materiałów zapewniających stabilność, należy uznać, że stanowi ona mur oporowy. Z punktu widzenia Prawa budowlanego obiekt budowlany należy kwalifikować przede wszystkim ze względu na jego przeznaczenie, czyli funkcję, jaką ma pełnić. Nie ma znaczenia, że inwestor może traktować obiekt usytuowany pomiędzy dwoma działkami jako ogrodzenie. Nawet, jeśli obiekt postawiony na granicy działki i będący murem oporowym pełni jednocześnie funkcję ogrodzenia, nie korzysta on ze zwolnienia z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. Ogrodzenie można postawić na własnej działce, do której inwestor ma tytuł prawny.

Szczegółowe wymogi dotyczące ogrodzenia zawiera § 41 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jedn. DzU z 2022 r., poz. 1225, z późn. zm.). Ogrodzenie nie może stwarzać zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i zwierząt.

Zabronione jest umieszczanie na ogrodzeniach, na wysokości mniejszej niż 1,8 m, ostro zakończonych elementów, drutu kolczastego, tłuczonego szkła oraz innych podobnych wyrobów i materiałów.

Bramy i furtki w ogrodzeniu nie mogą otwierać się na zewnątrz działki. Furtki w ogrodzeniu przy budynkach mieszkalnych wielorodzinnych i budynkach użyteczności publicznej nie mogą utrudniać dostępu do nich osobom niepełnosprawnym, poruszającym się na wózkach inwalidzkich.

Szerokość bramy powinna wynosić w świetle co najmniej 2,4 m, a w przypadku zastosowania furtki jej szerokość powinna być nie mniejsza niż 0,9 m, przy czym na drodze pożarowej szerokości te regulują przepisy odrębne, dotyczące ochrony przeciwpożarowej.

Koszty ogrodzenia

Przepisy Kodeksu cywilnego nie określają, kto ponosi koszty budowy ogrodzenia, zwykle jest to koszt inwestora. Zgodnie z art. 154 Kodeksu cywilnego, domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania.

Ogrodzenie a ulga na cele mieszkaniowe w PIT

Wydatki na wykonanie urządzeń budowlanych związanych z budynkiem mieszkalnym, jak ogrodzenie i podjazdy, zapewniające bezpieczeństwo i poprawiające estetykę działki budowlanej, a przede wszystkim zapewniające możliwość jej użytkowania zgodnie z przeznaczeniem są – zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – wydatkami poniesionymi na własne cele mieszkaniowe.

Ogrodzenie, w przypadku istnienia budynku, stanowi urządzenie budowlane zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem i jest ono częścią obiektu budowlanego. Nie ma znaczenia fizyczne połączenie struktury ogrodzenia z bryłą budynku, gdyż definicja urządzenia budowlanego wymaga tylko, aby było ono związane z obiektem budowlanym funkcjonalnie, zapewniając możliwość użytkowania tego obiektu zgodnie z przeznaczeniem.

Niezależnie jednak od tego, czy ogrodzenie jest budowane jako część obiektu budowlanego, czy też jako odrębny obiekt budowlany, mieści się zawsze w definicji obiektu budowlanego lub jego części. Wobec tego wydatki na wykonanie urządzeń budowlanych związanych z budynkiem mieszkalnym, jak ogrodzenie i podjazdy, zapewniające bezpieczeństwo i poprawiające estetykę działki budowlanej, a przede wszystkim zapewniające możliwość jej użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, są wydatkami na własne cele mieszkaniowe, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131, w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.