Rynek mieszkaniowy – prognozy na rok 2022

Rok 2021 upłynął pod znakiem dynamicznie rosnących cen, podaży wciąż nienadążającej za galopującym popytem oraz nowych regulacji na rynku mieszkaniowym. Stanowi on w dalszym ciągu łakomy kąsek dla deweloperów, którzy aktywnie angażują się w nowe projekty, również w zyskującym na znaczeniu sektorze najmu instytucjonalnego. Eksperci Colliers przeanalizowali sytuację na rynku mieszkaniowym i przygotowali zestawienie najważniejszych wydarzeń w mijającym roku, a także prognozy na 2022 r. 

Najważniejsze wydarzenia 2021 r. na rynku mieszkaniowym:

Rośnie liczba mieszkań na wynajem
Inwestorzy odkręcili kurki z pieniędzmi, a Polacy dostrzegli zalety wynajmowania mieszkań od profesjonalnych podmiotów. W ramach realizowanych projektów PRS (Private Rented Sector) znajduje się obecnie 6200 gotowych mieszkań, kolejnych 25 tys. lokali jest zakontraktowanych bądź w budowie. To jednak wciąż niewielki odsetek wszystkich mieszkań przeznaczonych na wynajem w Polsce, których łączna liczba szacowana jest na ok. 1,2 mln lokali. Eksperci przewidują, że do końca 2025 r. na inwestycje w PRS w naszym kraju przeznaczone zostać może ok. 2 mld zł.

Pomimo rosnących cen nowe mieszkania szybko znikają z oferty
Rok 2021 nabywcy nowych mieszkań zapamiętają jako czas największego w historii deficytu dostępnych lokali. Pandemia w istotny sposób wydłużyła proces wprowadzania nowych inwestycji mieszkaniowych, co przy niesłabnącym popycie ograniczyło wybór. Nie zniechęciło to jednak potencjalnych nabywców, którzy nie zrezygnowali z zakupów mimo zwyżek cen, a te na przestrzeni ostatnich 5 lat wzrosły o 29% w Poznaniu, 52% w Łodzi, 56% w Warszawie, 60% we Wrocławiu, 65% w Krakowie, aż do ponad 75% w Gdańsku. 

Nowa ustawa deweloperska 2021
W maju 2021 r. Sejm uchwalił nową ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Do największych zmian w ramach tej ustawy należy powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). Firmy deweloperskie będą zobowiązane do odprowadzenia dodatkowej składki liczonej od ceny brutto lokalu, w wysokości 1% w przypadku otwartego a 0,1% zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Środki wpłacane do DFG będą przeznaczone na zwrot wpłat klientów m.in. w sytuacji upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy. Ustawa wprowadza także maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej, która nie będzie mogła przekraczać 1% ceny określonej w prospekcie informacyjnym. Co więcej opłata rezerwacyjna powinna zostać zwrócona klientowi, jeśli nie otrzyma on pozytywnej decyzji kredytowej. Dodatkowo gotowe lokale, kupowane od dewelopera już po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, również będą objęte ustawą. 

Prognozy na 2022 r. dla rynku mieszkaniowego 

Polski Ład – mieszkanie bez wkładu własnego
Nowa ustawa w ramach Polskiego Ładu już wiosną 2022 r. ma wprowadzić możliwość objęcia gwarancją części kredytu hipotecznego zaciąganego na zakup mieszkania. Gwarancja ta zastąpi wymóg wniesienia wkładu własnego przez kupującego. Objęta nią część kredytu będzie mogła stanowić nie mniej niż 10% i nie więcej niż 20% wydatków, na które zaciągany będzie kredyt. Ustawa zawiera również mechanizmy, które ograniczają ryzyko stymulowania wzrostu cen mieszkań, tj. maksymalny limit ceny w przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni mieszkania. Nowe przepisy przewidują także maksymalne limity środków, jakie z budżetu państwa przekazywane będą do Rządowego Funduszu Mieszkaniowego na cele ustawowe. W 2022 r. ma być to 100 mln zł, w 2023 r. – 200 mln zł. Środki te będą zwiększane co roku, by w 2032 r. osiągnąć wartość 2,15 mld zł. 

Czy nadal będziemy kupować mieszkania w celu lokaty kapitału? 
W październiku i listopadzie doczekaliśmy się pierwszych od 9 lat podwyżek stóp procentowych. Dotychczas ok. 30–35% mieszkań sprzedawanych przez deweloperów trafiało do inwestorów indywidualnych. Przy rosnących cenach dla wielu z nich była to atrakcyjna lokata kapitału. W ostatnich kwartałach część klientów uciekała na rynek mieszkaniowy, chroniąc w ten sposób kapitał przed rosnącą inflacją. Wzrost cen może ostudzić krótkoterminowy popyt spekulacyjny. Wydaje się jednak, że nie wpłynie to w istotny sposób na stawki sprzedaży determinowane głównie przez coraz wyższe ceny gruntów i wykonawstwa. 

Konsolidacja sektora
W Polsce działa ponad 600 spółek prowadzących działalność deweloperską. Największe firmy sprzedają po kilka tysięcy mieszkań w skali roku, jednak utrzymanie takiego wolumenu, przy ograniczonej podaży gruntów, staje się coraz większym wyzwaniem. Stąd w 2022 r. możemy spodziewać się kolejnych przejęć w branży. Konsolidacja będzie następowała również na poziomie CEE. Jeden ze spektakularnych przykładów takich działań jest już w toku – w Q4 2021 r. Goldman Sachs wystawił na sprzedaż 100% akcji dewelopera Robyg. Istotną pozycję w aktywach dewelopera stanowił bank ziemi – według informacji spółki umożliwia on wybudowanie ok. 23,3 tys. lokali. Szacuje się, że wartość transakcji może osiągnąć poziom nawet 3 mld zł, a zainteresowanie kupnem akcji zgłosi wielu zagranicznych inwestorów. 

Źródło: Colliers