Nowe szanse dla rozwoju rynku mieszkaniowego

Na przełomie października i listopada tego roku, przedstawiciele stowarzyszeń branżowych wywodzących się z gałęzi gospodarki, zaangażowanych w procesy budowlane, finansowanie oraz urządzanie mieszkań rynku pierwotnego, wypracowały wspólne stanowisko w sprawie uniknięcia skutków kryzysu na polskim rynku nieruchomości. Autorami wystąpienia są: Apia Polska – Związek Pracodawców AGD, Hutnicza Izba Przemysłowo Handlowa, Ogólnopolska Izba Gospodarcza Producentów Mebli, Polska Izba Gospodarcza Przemysłu Drzewnego, Polskie Stowarzyszenie Dekarzy, Polska Unia Ceramiczna, Polski Związek Firm Deweloperskich, Stowarzyszenie Producentów Cementu, Związek Firm Pośrednictwa Finansowego, Związek Polskie Okna i Drzwi.

O co apelowała branża:

• przywrócenie ulgi budowlanej na wynajem;
• pomoc młodym rodzinom w nabyciu pierwszego mieszkania np. poprzez przywrócenie programu „Rodzina na Swoim” lub wprowadzenie kredytów o stałej niskiej stopie procentowej;
• wsparcie projektów termomodernizacyjnych w istniejącym zasobie mieszkaniowym, w tym rozszerzenie programu „Czyste Powietrze” na budownictwo wielomieszkaniowe;
• wsparcie nowego budownictwa nisko- i zeroenergetycznego oraz złagodzenie rekomendacji KNF w zakresie buforu 5% dla kredytów o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej.

„Postulaty kierowane m.in. do Ministerstwa Rozwoju i Technologii były odpowiedzią na katastrofalną sytuację na rynku budowlanym, w tym w segmencie budownictwa mieszkaniowego. Ten wg ekspertów portalu RynekPierwotny.pl wciąż się kurczy. W 2022 r. w siedmiu największych miastach (Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi i Katowicach) sprzedano łącznie o 35% mniej mieszkań niż rok wcześniej. Sytuacja przekłada się na inne sektory związane z budownictwem w tym na stolarkę otworową. Już dzisiaj wiemy, że co najmniej trzy z pięciu postulatów znajdą swoje zastosowanie w planowanych zmianach” – mówi Janusz Komurkiewicz, prezes Związku POiD.

Sytuacja na rynku mieszkaniowym

Na zmniejszenie popytu na mieszkania wpływa sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych. Biuro Informacji Kredytowej (BIK) nie podało jeszcze danych za cały 2022 r., ale po 11 miesiącach sytuacja wygląda następująco: banki udzieliły zaledwie 127,2 tys. kredytów mieszkaniowych, czyli o połowę mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Tak małej liczby kredytów mieszkaniowych nie było u nas od czasu przystąpienia do Unii Europejskiej. Banki udzielały ich więcej nawet po wybuchu kryzysu finansowego w 2008 r.

Przyczyniła się do tego seria podwyżek stóp procentowych, zapoczątkowana przed rokiem, przez Radę Polityki Pieniężnej oraz marcowa rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), która nakazała bankom liczenie zdolności kredytowej przy oprocentowaniu powiększonym o 5 pkt proc. W ocenie wielu ekspertów ten tzw. bufor bezpieczeństwa powinien być już obniżany albo uzależniony od wysokości wkładu własnego kredytobiorcy.

W efekcie liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych skurczyła się z 18,1 tys. w marcu do 6,6 tys. w listopadzie. Gwałtowny spadek akcji kredytowej zatrzymał się w sierpniu. Od tego czasu kredyt otrzymywało w ciągu miesiąca średnio 6,6 tys. gospodarstw domowych. Niestety, na mieszkaniowym rynku pierwotnym końcówka roku przyniosła spadek sprzedaży.

Z grudniowych danych wynika, że w 7 największych miastach deweloperzy znaleźli chętnych na łącznie nieco ponad 1,8 tys. mieszkań, co jest wynikiem gorszym od listopadowego aż o 32%. Mówimy tu jednak o zagregowanych danych. W każdym z miast sytuacja jest bowiem nieco inna. Np. w Gdańsku deweloperzy zawarli 262 umowy deweloperskie, czyli „tylko” o 8%  mniej niż w listopadzie. Natomiast w Katowicach, Łodzi, a zwłaszcza w Poznaniu grudniowa sprzedaż była mniejsza o 50–60%. 

We wszystkich miastach w 2022 r. koniunktura była znacznie gorsza niż w 2021 r., który był rekordowym pod względem łącznej liczby sprzedanych tam mieszkań. W 2022 r. najbardziej popyt skurczył się we Wrocławiu (o 43%), Gdańsku (o 38%) i w Warszawie (o 34%).

Bardziej szczegółowa struktura cen oferowanych mieszkań pokazuje, jak w największych miastach kurczy się oferta mieszkań w cenach przystępnych dla osób i rodzin o przeciętnych dochodach, czyli do 8 tys. zł za mkw. To rosnące koszty budowy spowodowały, że przez ostatni rok w największych miastach szybko ubywało mieszkań z ceną poniżej tego pułapu. Np. w Poznaniu udział takich lokali zmniejszył się w ciągu ostatnich 12 miesięcy z 25% do 4%, a w Łodzi – z 52% do 31%.

Program „Pierwsze Mieszkanie” i zdolność kredytowa

Według organizacji działających w ramach koalicji branżowej na rzecz poprawy sytuacji na rynku mieszkaniowym, rozwiązaniem miałoby być przywrócenie ulgi budowlanej na wynajem; pomoc młodym rodzinom w nabyciu pierwszego mieszkania np. poprzez przywrócenie programu „Rodzina na Swoim” lub wprowadzenie kredytów o stałej niskiej stopie procentowej. Pierwszy z postulatów dotyczący ulgi budowlanej na wynajem nie spotkał się z pozytywnym odbiorem Ministerstwa Rozwoju i Technologii, jednak Ministerstwo przychyla się do pomysłu przywrócenia programów wsparcia dla młodych rodzin. W połowie grudnia ogłoszono, że trwają prace nad programem „Pierwsze Mieszkanie” zakładającym uruchomienie preferencyjnie oprocentowanych kredytów mieszkaniowych. 

„Jeśli program wejdzie w życie, możemy postrzegać go jako wspólny sukces, osiągnięty dzięki jednomyślności przedstawicieli poszczególnych branż z ustawodawcą. Preferencyjne warunki kredytowe powinny w dużej mierze wpłynąć na wzrost popytu w najbardziej aktywnej zakupowo grupie docelowej. To ogromna szansa na zatrzymanie pogłębiającego się kryzysu”  – dodaje prezes POiD.

To nie jedyna dobra wiadomość. Jak wynika z doniesień medialnych Komisja Nadzoru Finansowego ma zamiar złagodzić zalecenie do rekomendacji S i zmniejszyć bufor 5% doliczany przez bank przy ocenie zdolności kredytowej przy kredytach ze stałą i okresową stałą stopą procentową. Dla umów o pięcioletniej stałej stopie bufor wynieść ma 2,5 pkt. Tym samym jest szansa, że uda się częściowo zrealizować kolejny postulat koalicji branżowej.

Termomodernizacja istniejących budynków

Jednomyślność towarzyszy zagadnieniom związanym z termomodernizacją. Branża budowlana dostrzega ogromną szansę na utrzymanie produkcji w związku z modernizacją budynków.

Zmiany w programie „Czyste Powietrze”, o które również postulowała branża, są znaczace. Oprócz modyfikacji pod kątem wysokości progów, skali dofinansowania, waloryzacji kosztów przeprowadzenia termomodernizacji, zwiększenia zasobów ludzkich powołanych do pomocy i nadzoru w czasie składania wniosków, przyspieszenia rozpatrywania wniosków oraz zintensyfikowanie działań edukacyjno-informacyjnych, program znajdzie swoje odbicie w programie „Ciepłe Mieszkanie”, przeznaczonym dla właścicieli mieszkań. Pozwoli to na znaczny postęp, jeśli chodzi o termomodernizację w Polsce, a tym samym realizacje celów zrównoważonego rozwoju.

Źródło: POiD