Rynek najmu prywatnego w Polsce

Według danych Eurostatu, niespełna 750 tys. gospodarstw domowych w Polsce wynajmuje mieszkanie i płaci czynsz rynkowy. Jednak, jak wynika z szacunków ThinkCo, rzeczywista liczba lokali oferowanych na wynajem jest znacznie wyższa – to nawet 1,68 mln mieszkań, czyli około 10% krajowego zasobu mieszkaniowego.

„Dojście do takich wniosków możliwe jest dzięki informacjom podatkowym udostępnianym przez Ministerstwo Finansów oraz uwzględnieniu badań dotyczących struktury właścicielskiej mieszkań i szarej strefy” – wyjaśnia Dominik Różewicz, główny analityk w ThinkCo.

W porównaniu z badaniem z 2020 roku liczba prywatnych mieszkań na wynajem wzrosła o 39%. Dla porównania, ogólny zasób mieszkaniowy w Polsce – według GUS – zwiększył się w tym czasie zaledwie o 8%. Oznacza to, że najem prywatny rośnie pięć razy szybciej niż rynek mieszkaniowy ogółem, a jego udział w strukturze zasobów nieustannie się powiększa.

„Przybywa ludzi wybierających najem z konieczności, ale też z chęci wyboru miejsca lepiej dostosowanego do aktualnych potrzeb życiowych. Najemcy to nie tylko osoby, których nie stać na zakup mieszkania, ale również ci, którzy już kupili lokal, lecz mogli pozwolić sobie jedynie na niewielki metraż lub mniej atrakcyjną lokalizację" – podkreśla Elżbieta Chmiel, Członek Zarządu w PFR Nieruchomości S.A.

Zobacz też: Home staging – czyli jak wizualnie upiększyć mieszkanie zanim je sprzedasz lub wynajmiesz?

Rynek rozdrobniony, ale coraz bardziej profesjonalny

Szacuje się, że w 2023 roku aż 92% wynajmujących w Polsce (czyli około 900 tys. osób) posiadało jedno lub dwa mieszkania. Tylko pozornie świadczy to o całkowitej dominacji nieprofesjonalnych właścicieli.

Po analizie struktury własności okazuje się, że wspomniane 92% wynajmujących kontroluje jedynie 68% wszystkich mieszkań na wynajem. Pozostałe 32% należy do bardziej zorganizowanych właścicieli i firm:

• 26% lokali należy do osób lub podmiotów zarządzających 3–15 nieruchomościami,
• 7% lokali – do największych graczy, którzy stanowią zaledwie 0,2% wszystkich wynajmujących.

„Coraz częściej spotykamy się z profesjonalnym podejściem do najmu, w naszym przypadku objawiającym się przede wszystkim w skupieniu uwagi właścicieli na układach funkcjonalnych i standardzie wykończenia mieszkań. Kluczowe jest myślenie długoterminowe: jak przyciągnąć i zatrzymać najemców, jak uniknąć częstych zmian i napraw, słowem: długofalowa rentowność" – dodaje Szymon Sarnowski, Dyrektor działu realizacji PRS w Decoroom.

Najem prywatny – domena dużych miast

Prywatny rynek najmu koncentruje się przede wszystkim w największych aglomeracjach. Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Łódź i Poznań odpowiadają łącznie za 50% wszystkich aktywnych ogłoszeń najmu w kraju, choć mieszka tam tylko 14% ludności Polski.

Komercyjne inwestycje w segmencie PRS realizowane są niemal wyłącznie w tych ośrodkach. Wynika to z ograniczonej dostępności mieszkań – nawet mimo wyższych zarobków – i z wysokich cen nieruchomości.

Mediana wynagrodzeń brutto pozwala na zakup zaledwie:

• 0,51 m² mieszkania w Krakowie,
• ok. 0,55 m² we Wrocławiu, Warszawie i Szczecinie,
• 0,57 m² w Poznaniu i Gdańsku.

Najlepiej wypada Zielona Góra, gdzie przeciętne wynagrodzenie pozwala na zakup 0,75 m² mieszkania.

Niska dostępność cenowa zmusza część mieszkańców do wynajmu – aż 62% najemców deklaruje, że wynajmuje z powodu braku możliwości zakupu własnego lokalu.

Od konieczności do stylu życia

Duże miasta przyciągają ludzi szukających możliwości rozwoju zawodowego, edukacji i spełnienia osobistych ambicji. Coraz większą grupę stanowią też zamożniejsi mieszkańcy, którzy najem wybierają z wygody, ceniąc mobilność, elastyczność i możliwość łatwej zmiany miejsca zamieszkania.

„Są to klienci wymagający. By sprostać ich wymaganiom najem instytucjonalny w Polsce przyjmuje wyższe standardy jakości wyposażenia. Nie wystarczą białe ściany, wielu najemców oczekuje dziś rozwiązań, które ułatwiają życie. To ludzie, dla których smart home to już nie luksus, a codzienność" – dodaje Agnieszka Wilczewska, Strategy & Innovation Manager Center of Excellence B2B and IoT/SEPOL, Samsung Electronics.

Dynamiczna transformacja rynku najmu

Polski rynek najmu przechodzi dynamiczną transformację. W ciągu dekady przeszedł od rozproszonego i nieformalnego modelu w kierunku coraz bardziej profesjonalnego sektora, w którym rośnie udział instytucji i firm specjalizujących się w zarządzaniu nieruchomościami.

Zmiany te przynoszą korzyści zarówno właścicielom, jak i najemcom: poprawiają standard mieszkań, stabilizują warunki umów i zwiększają bezpieczeństwo rynku. Wzrost segmentu PRS oraz prywatnych akademików wskazuje, że najem w Polsce staje się trwałym elementem gospodarki mieszkaniowej, a nie jedynie etapem przejściowym.

Źródło: Decoroom