Co trzeba sprawdzić przed zakupem działki?

Jeśli znaleźliśmy już działkę w odpowiadającej nam lokalizacji i cenie, sprawdźmy, jakiej wielkości dom się na niej zmieści. Na postawienie niewielkiego domu wolno stojącego wystarczy już działka o powierzchnie ok. 500 m², ale ważny jest jej kształt.

Działki bardzo wąskie i długie są zazwyczaj tańsze, ale bardzo trudno usytuować na nich budynek. Wprawdzie na działce szerokości mniejszej niż 16 m można postawić dom w odległości 1,5 m od jej granicy lub nawet na linii granicy, ale ściana od strony sąsiada nie może mieć okien. Ponadto, takie usytuowanie domu utrudnia swobodną komunikację na posesji, a w przyszłości odnawianie elewacji czy dachu. Lepiej więc zachować większą odległość od granicy działki, czyli zgodnie z prawem minimum 4 m. Ale wówczas na działce szerokości ok. 12 m na dom pozostaje 4 m, co absolutnie nie pozwoli na swobodne kształtowanie jego programu.

Natomiast już na działce szerokości 15 m może się zmieścić dom ustawiony szczytem do ulicy, z wejściem, kuchnią i garażem od jej strony. Wolno stojący zaś dom typu dworkowego z centralnie usytuowanym wejściem w elewacji frontowej będzie wymagał działki szerokości ok. 20 m.

Bardzo wąska działka narzuci też kształt domu, którego bryła i układ wnętrz będą raczej przypominały tramwaj. Wprawdzie dobry architekt może zaprojektować ładny dom i na takiej działce, ale będzie to projekt indywidualny, bo w katalogach projektów gotowych rzadko można takie domy znaleźć.

Największe możliwości sytuowania domu daje działka kwadratowa lub zbliżona do kwadratu, nawet o stosunkowo niedużej powierzchni. Natomiast duże kłopoty projektowe mogą sprawić działki nieregularne, o ostrych kątach, lub skośne. Takich działek należy raczej unikać.

Kolejną sprawą, na którą trzeba zwrócić uwagę, jest orientacja działki, czyli usytuowanie jej w stosunku do stron świata. Od niej bowiem zależy rozplanowanie wnętrz. Największą swobodę w projektowaniu układu funkcjonalno-przestrzennego daje dom zwrócony frontem do ulicy przebiegającej od strony północnej. Pozwala to bowiem na umieszczenie od tej strony wejścia do domu i pomieszczeń pomocniczych (garażu, kuchni, spiżarni itp.), a od strony południowej otwartej na ogród – pokoi mieszkalnych. Natomiast najbardziej niekorzystne jest usytuowanie frontu domu od ulicy położonej z południowej strony działki, bo garaż, kuchnia czy spiżarnia będą miały wystawę południową, a pokoje mieszkalne – północną. Słońca będzie też brakowało roślinom w ogrodzie, na który będzie padał cień domu.

Ale to nie wszystko, co powinniśmy sprawdzić – ważne jest również najbliższe otoczenie działki. Wygląd sąsiadujących z nią domów ma nie tylko znaczenie estetyczne, ale też wpływa na jakość naszego życia i przede wszystkim na wartość nieruchomości. A prawidłowość tę odzwierciedlają ceny działek. W harmonijnie zagospodarowanych, o uporządkowanej zabudowie regionach miast i podmiejskich miejscowościach za metr kwadratowy gruntu budowlanego trzeba bowiem znacznie więcej zapłacić niż w tych, gdzie króluje chaotyczna zabudowa. Zastanówmy się więc, czy nie lepiej zbudować mniejszy i niezbyt drogi domu, ale w dobrej okolicy, niż duży i drogi w gorszym i tańszym miejscu. Dom w przyszłości zawsze można rozbudować, przebudować lub lepiej wykończyć i urządzić. Nieatrakcyjnego otoczenia działki i jej sąsiadów nie da się później zmienić. A na rynku nieruchomości coraz bardziej liczy się wysoka jakość, także miejsca.

Otaczająca działkę zabudowa ważna jest jeszcze z jednego powodu – powinien do niej nawiązywać styl naszego domu. Jeśli więc marzymy o nowoczesnym domu ze szkła i stali, to raczej nie kupujmy działki w miejscowości, gdzie dominuje drewniana zabudowa. Taki dom będzie wprawdzie zwracał uwagę swoją innością, ale jednocześnie zakłócał charakter i ład przestrzenny istniejącej zabudowy i w efekcie będzie raził.

Pewne ograniczenia może też narzuca miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Może być w nim zapisana np. dopuszczalna linia i wysokość zabudowy, dopuszczalny maksymalny procent powierzchni zabudowanej w stosunku do powierzchni całej działki, a także inne parametry domu. Z tego dokumentu dowiemy się również o planach zagospodarowania terenów sąsiednich i planowanych inwestycjach drogowych i technicznych. Warto go dokładnie przeanalizować, aby w przyszłości nie spotkały nas przykre niespodzianki – na przykład nie zbudowano obok naszej posesji szybkiej trasy komunikacyjnej czy centra handlowego. Jeśli takie inwestycje znalazły się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, późniejsze nasze protesty na nic się zdadzą.

Nie wszystkie jednak miejscowości w Polsce mają już gotowe miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Wówczas pozostaje nam sprawdzenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, na którego podstawie sporządzane są właśnie miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. A jeśli i takiego dokumentu jeszcze nie ma, możemy wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Trzeba też koniecznie sprawdzić stan prawny wybranej działki i czy ma ona księgę wieczystą. Przed podpisaniem umowy sprawdźmy, czy w księdze nie pojawiły się dodatkowe zapisy (np. o obciążeniu długiem, o kredycie zaciągniętym pod zastaw działki czy też o nowych właścicielach lub współwłaścicielach).

I wreszcie warto odwiedzić wydział geodezji właściwy dla danej miejscowości. Tam uzyskamy m.in. dokładne dane o położeniu i powierzchni działki. Lepiej bowiem nie ograniczać się wyłącznie do informacji właściciela o przebiegu granicy działki czy jej wielkości, bo on sam może dysponować niewłaściwymi danymi.

Przed podpisaniem umowy o zakupie konkretnej działki wykonajmy też badania gruntu, które określą jego nośność i rodzaj gleby oraz poziom wód gruntowych. Wiedza o rodzaju gleby ułatwi nam dobór odpowiednich roślin do ogrodu, a o nośności gruntu – konstrukcji budynku. Natomiast od poziomu wód gruntowych zależy rodzaj izolacji przeciwwodnej oraz to, czy możemy planować budowę domu z podpiwniczeniem. Ponadto, może się okazać, że grunt trzeba też osuszyć lub zagęścić, a to znacznie podnosi j koszty budowy.Wybierając działkę nieuzbrojoną, zainteresujmy się możliwościami przyłączenia do sieci miejskich. Pamiętajmy również o uwzględnieniu kosztów doprowadzenia energii elektrycznej, gazu i wody. Jeśli nie będzie możliwości przyłączenia się do miejskiej kanalizacji, doliczmy również koszt budowy i eksploatacji przydomowej oczyszczalni ścieków lub szamba.

Zwróćmy również uwagę na dojazd do działki, który będzie potrzebny już na etapie budowy – i to dla ciężkiego sprzętu. Droga gruntowa może okazać się nieprzejezdna zimą lub w czasie wiosennych roztopów.

Uwzględnijmy także wszystkie inne elementy, które mogą wpłynąć na koszty budowy i eksploatacji domu. Na przykład, dom wzniesiony na skarpie wygląda malowniczo, ale budowa jego fundamentów będzie znacznie droższa, podobnie jak na mokrym i niestabilnym gruncie. Decydując się na zalesioną działkę, sprawdźmy, czy między istniejącymi drzewami zmieści się dom, bo na ich wycięcie trzeba będzie uzyskać pozwolenie, a za samo wycięcie zapłacić. Weźmy pod uwagę również to, że koszty ogrzewania domu na wietrznej i źle nasłonecznionej działce mogą być znacznie wyższe, niż takiego samego na dobrze nasłonecznionej i osłoniętej od wiatru.

Jak widać, wybranie optymalnej działki, na której wzniesiemy nasz wymarzony dom, wcale nie jest takie proste. Wymaga bowiem zdobycia wielu informacji, chłodnej kalkulacji i przede wszystkim czasu, aby w trakcie budowy i później, gdy już zamieszkamy w nowym domu, nie spotkały nas przykre (i kosztowne!) niespodzianki.