Zakup działki budowlanej a kwestia dostępu do drogi

Kupując nieruchomość od gminy należy mieć na uwadze, aby dostęp do drogi publicznej był zachowany w sposób pośredni poprzez inną drogę lub bezpośrednio z nieruchomości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie wymaga, aby wydzielone działki przylegały bezpośrednio do drogi publicznej.  

Za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem.

Alternatywnym sposobem zapewnienia dostępu wydzielanych działek do drogi publicznej może być także sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

W procesie wydzielania działek mamy do czynienia z tak zwanym podziałem nieruchomości. Przez "podział nieruchomości" należy rozumieć zarówno podział prawny, jak i podział geodezyjny.

Zapewnienie dostępu do drogi publicznej może polegać także wyłącznie na zagwarantowaniu ustanowienia w przyszłości odpowiednich służebności, ale jest to dopuszczalne tylko wtedy, gdy z nieruchomości podlegającej podziałowi - ze względu na jej kształt lub sposób zagospodarowania - nie jest możliwe wydzielenie osobnej działki pod drogę wewnętrzną.

Geodezyjne postępowanie podziałowe generalnie jest dwufazowe. W pierwszej fazie podstawowym obowiązkiem organu administracji publicznej jest konfrontacja przedstawionego projektu podziału nieruchomości z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie rozstrzygnięcie o prawie własności czy też o obowiązku ustalenia i wypłacenia odszkodowania.

Zgodność podziału z planem miejscowym jest warunkiem koniecznym zatwierdzenia podziału, ale nie jest warunkiem jedynym i wyłącznym.

Prawo do drogi kupującego działkę budowlaną

Jeżeli kupujemy od gminy działkę budową, to przeważnie kupujemy ją z jakąś częścią drogi wewnętrznej. Podział nieruchomości, które dokonuje gmina może prowadzić zarówno do wydzielenia dróg wewnętrznych, (czyli w uproszczeniu: prywatnych), jak i działek pod drogi publiczne. Jedno nie wyklucza drugiego. Wydzielenie dróg wewnętrznych jest naturalną konsekwencją obowiązku zapewnienia każdej z nowo wydzielonych działek gruntu dostępu do drogi publicznej.

Za dostęp do drogi publicznej (oprócz tego bezpośredniego) ustawa uważa przede wszystkim wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu bądź sprzedaż udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. 

Wydzielone w trakcie podziału drogi niezaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych są drogami wewnętrznymi. Takie drogi zapewniają niezbędne do korzystania z poszczególnych nieruchomości ciągi komunikacyjne prowadzące do dróg publicznych. 

W wyniku podziału nieruchomości (np. na kilka działek budowlanych) nie przechodzą one na własność państwa czy samorządu terytorialnego, lecz pozostają własnością podmiotu, do którego należy cały grunt podlegający podziałowi. Chodzi tutaj o sytuację, kiedy kupujemy kilka działek, a następnie je dzielimy pod kilka domów jednorodzinnych. Może to dotyczyć dewelopera, inwestora, który zakupuje większą ilość gruntu od gminy, a następnie w drodze podziału na mniejsze parcele.

Droga wewnętrzna położona na cudzym gruncie, nawet jeżeli służy jako droga dojazdowa do posesji niektórym spośród mieszkańców gminy, stanowi własność prywatną. Oznacza to zatem, iż gmina nie ma ani prawa, ani tym bardziej obowiązku przejęcia własności, jak również finansowania ze środków publicznych remontu takiej drogi. W przypadku wydzielenia działek pod niezbędne drogi dojazdowe właściciel nieruchomości dzielonej pozostaje nadal właścicielem tychże dróg wewnętrznych. 

Po pierwsze, może on, sprzedając poszczególne działki gruntu, jednocześnie dokonywać sprzedaży udziału w gruncie stanowiącym drogę wewnętrzną. Wówczas to współwłaściciele drogi w udziałach na nich przypadających ponoszą koszty urządzenia drogi i następnie, w odpowiednim stopniu, partycypują w kosztach jej utrzymania czy remontów. 

Po drugie, jeżeli właściciel nieruchomości, sprzedaje poszczególne działki gruntu, nie przenosząc na nabywcę nieruchomości udziału we własności drogi wewnętrznej, powinien ustanowić na tej drodze służebność przejazdu. Taka służebność co do zasady jest odpłatna. Wówczas właścicielem działki stanowiącej drogę wewnętrzną pozostaje nadal właściciel nieruchomości dzielonej i na nim ciążą obowiązki związane z utrzymaniem drogi, ale uzyskuje on na to stosowne środki z wynagrodzenia za ustanowione notarialnie służebności.

Z przepisów prawa

Ustawodawca przewidział zasadniczo dwie sytuacje, w których uznaje, że nieruchomości (wydzielane działki) mają zapewniony dostęp do drogi publicznej: 

1. dostęp bezpośredni, jeśli działka przylega do pasa drogowego drogi publicznej i istnieje możliwość urządzenia zjazdu z tej drogi na drogę publiczną, 
2. dostęp pośredni - realizowany przez wydzielenie z dzielonej nieruchomości działki stanowiącej drogę wewnętrzną, wraz z ustanowieniem na tej działce odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu lub z jednoczesnym zbyciem wraz ze zbyciem wydzielanych działek udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną albo - jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem - ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych.

Warto wiedzieć, że nie zawsze trzeba wydzielać drogę wewnętrzną. W przypadku, kiedy nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem wówczas ustawodawca zamiast ustawiać na wydzielonej w wyniku podziału drodze wewnętrznej służebność przejazdu dopuszcza sprzedaż udziału w drodze wewnętrznej. 

Jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione. Tak więc podział, czyli przeniesienie własności wydzielonej działki,  jest uzależnione od ustanowienia służebności. 

Z praktyki sądowej 

Wszystkie, a nie tylko niektóre działki położone na terenie objętym inwestycją muszą mieć dostęp do drogi publicznej i to już w momencie wydawania decyzji o warunkach zabudowy Orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie  (sygn. akt II SA/Kr 83/11). 

Konkluzja

Ustawodawca w art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami, precyzyjnie określił, co należy rozumieć przez dostęp do drogi publicznej. Dostęp ten może być zapewniony przez:

1. wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem odpowiedniej służebności dla wydzielonych nowo utworzonych działek,
2. ustanowienie innych służebności drogowych dla wydzielonych działek, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej,
3. sprzedaż nowo utworzonej działki wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

Oznacza to, że nowo wydzielone działki gruntu nie muszą przylegać do drogi publicznej.

Podstawa prawna:
Ustawa o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2015 poz. 1774 ze zm.)