Jak odrolnić działkę pod budowę domu?

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną odbywa się według następującej procedury:

I etap: zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku – uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy,

II etap: wyłączenia gruntu z produkcji rolnej.

Zobacz też: Wytyczenie budynku na działce

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy

Zasadą jest, że na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Wynika to z art. 6 ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r., poz. 2409, z późn. zm.). Ustawa ta reguluje kwestie związane z odrolnieniem działki rolnej lub leśnej.

Przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Mówi o tym art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Wskazanej wyżej zasady nie stosuje się do terenów, dla których miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie sporządza się.

Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne:

• gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III – wymaga uzyskania zgody ministra rolnictwa i rozwoju wsi,
• gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa – wymaga uzyskania zgody ministra ochrony środowiska, zasobów naturalnych i leśnictwa lub upoważnionej przez niego osoby,
• pozostałych gruntów leśnych – wymaga uzyskania zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej.

Nie wymaga uzyskania zgody ministra rolnictwa i rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. 

Ponadto zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie jest wymagana w przypadku gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, co przewiduje art. 10 a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Działki rolne w granicach administracyjnych miast są odrolnione z ustawy, bez potrzeby przeprowadzenia procedury odrolnienia.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

O przeznaczeniu gruntów w danej gminie decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli dla działki rolnej istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, należy złożyć w gminie wniosek o zmiany w tym planie. Zgodnie z art. 27 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 977, z późn. zm.) zmiana planu miejscowego następuje w takim trybie, w jakim są one uchwalane. Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wymaga złożenia wniosku do wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Jeżeli wniosek zostanie uwzględniony, następuje procedura zmiany planu miejscowego, która przebiega tak jak jego uchwalanie. Wnioskodawca może składać zastrzeżenia do zmiany planu, ale rady gminy lub miasta nie ma obowiązku ich uwzględnić.

Postępowanie jest prostsze i krótsze, jeżeli dla danej działki nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, należy w takim wypadku uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy wydawana jest na wniosek zainteresowanego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta).

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Kolejnym etapem jest wyłączeniu gruntów z produkcji, co oznacza rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowania gruntów.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie. W decyzji dotyczącej wyłączenia z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne określa się obowiązki związane z wyłączeniem.

Wydanie decyzji o wyłączeniu z produkcji użytków rolnych musi nastąpić następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę albo dokonaniem zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych, o których mówi ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 682, z późn. zm.).

Decyzję o wyłączeniu z produkcji użytków rolnych dołącza się do wniosku o pozwolenie na budowę albo zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych, o których mowa w ustawie Prawo budowlane. 

Osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów rolnych z produkcji ma obowiązek zapłacić  jednorazową należność i opłaty roczne, a w odniesieniu do gruntów leśnych - także jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.