Kiedy trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy poprzedza uzyskanie pozwolenia na budowę. Kwestie  związane z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy regulują przepisy ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 977, z późn. zm.).

Zobacz też: Jakie domy chcą budować Polacy?

Decyzję o warunkach zabudowy należy uzyskać w razie:

• Zmiany zagospodarowania terenu w razie braku planu miejscowego, 
• Zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, 
• Budowy, rozbudowy, nadbudowy budynku lub wykonania robót budowlanych, które wymagają pozwolenia na budowę lub dotyczą zmiany zagospodarowania terenu na okres dłuższy niż 1 rok.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy może być niezbędne również dla zmiany zagospodarowania terenu, która nie polega na wykonywaniu żadnych robót budowlanych, np. w wyniku urządzenia na danej nieruchomości otwartego składowiska, czy miejsc postojowych, co podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 8 grudnia 2022 r., sygn. akt II OSK 888/20.

Na początku należy zatem sprawdzić w urzędzie miasta lub gminy czy dla danego obszaru inwestycji istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Może dojść do sytuacji, że w trakcie postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W takim wypadku postępowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy staje się bezprzedmiotowe, co podkreślił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyroku z dnia 16 lutego 2023 r., sygn. akt II SA/Po 805/22. Uchwalenie dla danego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyłącza zatem możliwość wydania dla tego terenu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

Nie trzeba posiadać decyzji o warunkach zabudowy:

• Do jednorazowej, trwającej do roku, zmiany zagospodarowania terenu lub zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
• Dla inwestycji celu publicznego.

Kto wydaje decyzję o warunkach zabudowy?

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Decyzję o warunkach zabudowy na terenach zamkniętych wydaje wojewoda.

Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie z uprawnieniami w zakresie architektury, urbanistyki lub gospodarki przestrzennej albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej.

Czytaj także: Zmiany w Prawie budowlanym >>

Warunki wydania decyzji

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

• Co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
• Teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy;
• Teren ma dostęp do drogi publicznej,
• Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (np. prawem budowlanym, prawa ochrony środowiska),
• Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
• Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc.
• Zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, strefy wyznaczonej po obu stronach gazociągu.

Decyzje sądu

W wyroku z 4 lipca 2023 r., sygn. akt II OSK 608/23 Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że urząd dokonujący ustalenia warunków zabudowy nie ma obowiązku brania pod uwagę wszystkich potencjalnych możliwości zagospodarowania sąsiednich działek. Organy administracji mogą brać pod uwagę istniejące zagospodarowanie sąsiednich działek lub skonkretyzowane plany ich zagospodarowania np. gdy w odniesieniu do danej działki wydano decyzję o ustaleniu warunków zabudowy lub pozwolenie na budowę.

W wyroku z 27 stycznia 2022 r., sygn. akt II SA/Łd 771/21 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi orzekł, że „dobre przyjęcie" czy też jakakolwiek zgoda okolicznych mieszkańców czy też właścicieli nieruchomości położonych w obszarze objętym analizą urbanistyczną, nie stanowią ustawowej przesłanki warunkującej wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W wyroku z 22 lutego 2023 r., sygn. akt II SA/Gd 531/22 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku orzekł, że w świetle przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym niedopuszczalne jest, co do zasady, ustalanie warunków zabudowy dla fragmentu działki. Przez „teren", o którym mowa art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 1 - 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, trzeba rozumieć obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, a nie fragment działki ewidencyjnej, na którym inwestor planuje realizację inwestycji. Objęcie decyzją o warunkach zabudowy części działki ewidencyjnej w świetle art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest dopuszczalne jedynie wyjątkowo i musi wynikać ze szczególnych uwarunkowań, np.: część działki jest już objęta ustaleniami planu miejscowego lub decyzją wydaną w trybie tzw. specustaw; planowana jest inwestycja liniowa, która z natury rzeczy obejmuje jedynie część działek przy znacznej ich liczbie. Z takimi wyjątkowymi uwarunkowaniami mamy również do czynienia w tej sprawie, w której planowana jest inwestycja o charakterze szczególnym i z punktu widzenia ustawodawcy priorytetowym. Ocenę tę potwierdza wprowadzone dla niej w art. 61 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wyłączenie konieczności spełnienia wymogów zasady dobrego sąsiedztwa i dostępu do drogi publicznej – podkreślił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku. Podobne stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z 4 stycznia 2022 r., sygn. akt II SA/Ol 971/21, w którym orzekł, że przez „teren" o którym mowa w art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy rozumieć obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, a nie fragment działki, na którym inwestor planuje realizację inwestycji. Objęcie decyzją o warunkach zabudowy części działki nie jest niemożliwe, to jednak musi to wynikać ze szczególnych uwarunkowań (np. część działki objęta ustaleniami planu miejscowego czy decyzją wydaną w trybie tzw. specustawy. Ustalenie warunków zabudowy dla części działki może nastąpić wyjątkowo i urząd orzekający w sprawie warunków zabudowy powinien uzasadnić takie rozwiązanie.

Kto może uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?

Co ważne, dla uzyskania decyzji o warunkach zabudowy nie trzeba być właścicielem nieruchomości, czy też posiadać tytułu prawnego do działki. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje się niezależnie od faktycznego użytkowania terenu. W odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji. Wnioskodawcy, który nie uzyskał prawa do terenu, nie przysługuje roszczenie o zwrot nakładów poniesionych w związku z otrzymaną decyzją o warunkach zabudowy. 

Urząd, który wydał decyzję o warunkach zabudowy albo decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli:

• Inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;
• Nie wniesiono sprzeciwu wobec zgłoszenia budowy dokonanego przez innego wnioskodawcę;
• Dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji.

Urząd, który wydał decyzję o warunkach zabudowy ma obowiązek, za zgodą osoby, na rzecz której została wydana ta decyzja do jej przeniesienia na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie. 

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta prowadzi rejestr wydanych decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

Gdzie należy złożyć wniosek?

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy można złożyć w formie elektronicznej za pomocą portalu e-budownictwo. Wniosek składa się do urzędu gminy lub urzędu miasta właściwego dla miejsca położenia inwestycji, a w przypadku gdy inwestycja wykracza poza teren gminy, wniosek składa się do urzędu gminy, na obszarze której znajduje się największa część inwestycji.

Od decyzji o odmowie wydania warunków zabudowy można się odwołać do właściwego samorządowego kolegium odwoławczego w terminie 14 dni od dnia wydania decyzji.