Budowa nieruchomości na granicy działki

Rozgraniczenie nieruchomości podstawą działania 

Granice prawne nieruchomości to granice, których przebieg można odtworzyć na gruncie w oparciu o dokumenty, przy czym dokumenty te winny odpowiadać technicznym standardom geodezyjno-kartograficznym. W  sprawie rozgraniczania nieruchomości, zostało wprowadzone rozróżnienie dokumentów stanowiących podstawę ustalenia przebiegu granic na dokumenty stwierdzające stan prawny nieruchomości i dokumenty określające położenie punktów granicznych i przebieg granic nieruchomości.

Rozgraniczenie powinno być przeprowadzone według stanu faktycznego i prawnego. Rozgraniczenie jest urzędowym ustaleniem przebiegu granicy pomiędzy sąsiadującymi nieruchomościami, a jego istotą jest ustalenie, do jakich granic sięga prawo właściciela.

Celem postępowania rozgraniczeniowego nie jest natomiast wytyczenie wszystkich granic określonej nieruchomości w taki sposób, aby jej powierzchnia odpowiadała treści księgi wieczystej. Rozgraniczenie wszystkich granic określonej nieruchomości z przyległymi nieruchomościami lub innymi gruntami dokonywane jest jedynie w miarę potrzeby.

Potrzeba ta powstaje wówczas, gdy ze wszystkimi właścicielami nieruchomości sąsiednich powstał spór co do prawidłowego przebiegu poszczególnych granic. Stosownie do przepisu art. 29 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów.

Rozgraniczeniu podlegają w miarę potrzeby, wszystkie albo niektóre granice określonej nieruchomości z przyległymi nieruchomościami lub innymi gruntami. W toku postępowanie rozgraniczeniowego przy wykorzystaniu działań uprawnionego geodety dochodzi zatem do ustalenia spornej granicy na podstawie dokumentów z ewidencji gruntów i budynków i innych dokumentów źródłowych.

Badane są również ślady i znaki graficzne w terenie, a w razie ich braku, możliwa jest weryfikacja przebiegu granicy w oparciu o zgodne oświadczenia stron.

Czynności przy budowie nieruchomości

Postępowanie rozgraniczeniowe prowadzone przez niego ma na celu ustalenie przebiegu granic nieruchomości przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie ich znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów.

Zanim to się stanie, geodeta wysyła do wszystkich stron listami poleconymi wezwania do stawienia się na gruncie na tak zwaną rozprawę graniczną. Informuje też o skutkach niestawiennictwa. Przebieg granicy ustala się na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub jednej z nich, gdy druga w toku postępowania nie składa oświadczenia i nie kwestionuje przebiegu granicy. W razie sporu geodeta nakłania do ugody. Ma ona moc ugody sądowej.

Stwierdzenie stanu prawnego następuje nie tylko na podstawie dowodów przewidzianych w art. 31 ust. 2 p.g.k. i danych z ewidencji gruntów (map, wykazów i dokumentów geodezyjnych), ale na podstawie postępowania dowodowego, obejmującego wszystkie dowody przewidziane przez k.p.c., a więc także inne dokumenty, zeznania świadków i stron, opinie biegłych i inne.

Rozgraniczenie jest urzędowym ustaleniem przebiegu granicy pomiędzy sąsiadującymi nieruchomościami, a jego istotą jest ustalenie, do jakich granic sięga prawo właściciela. Celem postępowania rozgraniczeniowego nie jest natomiast wytyczenie wszystkich granic określonej nieruchomości w taki sposób, aby jej powierzchnia odpowiadała treści księgi wieczystej. 

Rozgraniczenie wszystkich granic określonej nieruchomości z przyległymi nieruchomościami lub innymi gruntami dokonywane jest jedynie w miarę potrzeby. Potrzeba ta powstaje wówczas, gdy ze wszystkimi właścicielami nieruchomości sąsiednich powstał spór co do prawidłowego przebiegu poszczególnych granic.

Budowa nieruchomości a granica działki

Podkreślić należy, że spór o przebieg granicy jest w istocie sporem co do tego, jak daleko (dokąd na gruncie) sięga prawo własności określonych nieruchomości. Granice nieruchomości wyznaczają bowiem przestrzenny zasięg tego prawa, określają kształt nieruchomości i są istotnym wyznacznikiem dla obliczania ich powierzchni.

Budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

1) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy;

2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

Sytuowanie budynku dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Odległość od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie może być mniejsza niż:

1) 1,5 m do okapu, gzymsu, balkonu lub daszku nad wejściem, a także do takich części budynku jak galeria, taras, schody zewnętrzne, pochylnia lub rampa;

2) 4 m do zwróconego w stronę tej granicy otworu okiennego umieszczonego w dachu lub połaci dachowej. O ile zasadą jest, że na działkach, sytuowanych w granicach z inną działką budowlaną możliwe jest lokalizowanie obiektów w odległościach określonych w § 12 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, to jednakże gmina może zezwolić na lokalizację budynku w odległości mniejszej, w drodze planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy. 

W powyższej, zatem sprawie budujący powinien się ściśle trzymać wytycznych wskazanych przez organ techniczno-budowlany gminy oraz geodetę. Jeżeli organ daje wytyczne do co budowy w granicy 1,5 m od granicy, nie należy wytycznych tych przekraczać. Tym samym okap powinien się mieścić w odległości 1,5 od granicy.

Jeżeli zaleceniem organu jest budowa murka ogniowego również warto inwestycje taką wziąć pod uwagę. Warto zawsze dopytać organ, jeżeli niektóre kwestie są niejasne w tej sprawie. Zgodnie z orzeczeniem NSA w Warszawie z dnia 16 stycznia 2015 roku II OSK 227/14 Decyzja o warunkach zabudowy będąca aktem stosowania prawa przesądza jedynie o rodzaju (przeznaczeniu, powierzchni zabudowy, wysokości itd.) obiektu budowlanego, który może zostać na danym terenie wybudowany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa planistycznego.