Odległość budynku od granicy działki - co się zmieniło w przepisach?

Jak ustalić odległość budynku od granicy działki?

Przede wszystkim nowe przepisy nakazują odmiennie niż dotychczas ustalać punkt, od którego mierzy się odległość budynku do granicy działki. Poprzednio była to granica z sąsiednią działką budowlaną, a obecnie jest to granica działki budowlanej, na której znajduje się budynek. Zmiana w tym zakresie wynikała z licznych wątpliwości związanych z interpretacją pojęcia działki budowlanej oraz określeniem, czy ta sąsiednia działka jest działką budowlaną, czy nie.

Obecnie więc bez znaczenia jest to, czy działką sąsiednią jest działka budowlana, czy nie. Oznacza to tyle, że nawet, jeśli sąsiednia działka objęta jest zakazem zabudowy, czy też jej parametry (np. wielkość) wskazują, iż nie ma na niej możliwości realizacji jakiejkolwiek inwestycji, to jest to bez znaczenia dla lokalizacji budynku.

Ustalone w rozporządzeniu odległości tak jak dotychczas wynoszą:

• 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
• 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

Kiedy można lokalizować budynek w odległości 1,5 m od granicy działki?

Zgodnie z nowymi przepisami, dopuszczalna jest lokalizacja budynku w odległości 1,5 m od granicy, o ile jest on zwrócony w stronę tej granicy ścianą bez okien i drzwi oraz pod warunkiem, że taką możliwość dopuszcza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nie trzeba też w tym zakresie uzyskiwać zgody na odstępstwo. Nie ma natomiast możliwości lokalizacji w takiej odległości budynku zwróconego w stronę granicy ścianą z oknami i drzwiami. Do lokalizacji takiego budynku w odległości 1,5 m od granicy niezbędne jest uzyskanie zgody na odstępstwo.

Kiedy można wybudować budynek w granicy?

Tu też są spore zmiany.

• Po pierwsze, można lokalizować w granicy z działką budowlaną taki budynek, który będzie zwrócony w jej stronę ścianą bez okien i drzwi i o ile taką możliwość przewiduje plan miejscowy. Podobnie jak w przypadku lokalizacji takiego budynku w odległości 1,5 m od granicy, nie jest możliwa jego lokalizacja w granicy, nawet gdy decyzja WZ taką możliwość dopuszcza.
• Po drugie, zmieniły się zasady lokalizowania bezpośrednio w granicy działki budowlanej budynku, który będzie przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na działce sąsiedniej. Warunkiem lokalizacji takiego budynku jest zgodność jego wysokości z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przed nowelizacją możliwość takiej lokalizacji budynku dotyczyła jedynie zabudowy jednorodzinnej. Teraz dotyczy wszystkich budynków.

Sytuowanie budynku w zabudowie jednorodzinnej

W zabudowie jednorodzinnej rozporządzenie dopuszcza budowę budynku ze ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż 3 m, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej.

Odległość budynku od działki drogowej

Zachowanie odległości budynku przewidzianych w rozporządzeniu nie jest wymagane, gdy sąsiednia działka jest działką drogową. Niestety, biorąc pod uwagę fakt, iż rozporządzenie nie zawiera definicji działki drogowej, zapewne na tym tle będą powstawały wątpliwości interpretacyjne, kiedy mamy do czynienia z działką drogową, a kiedy nie.

Inne ustalenia dotyczące sytuowania budynku

W związku z wątpliwościami interpretacyjnymi i pojawiającymi się problemami w praktyce, doprecyzowano w końcu takie kwestie, jak:

• minimalna odległość okapu i gzymsu od granicy działki budowlanej; przyjęto, że odnosi się ona do granicy działki, w kierunku której okap i gzyms są zwrócone;
• odległość od granicy działki budowlanej podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu. Przyjęto, że takiej odległości nie ustala się.

Ponadto należy pamiętać, że lokalizacja budynku w minimalnych odległościach wynikających z nowego rozporządzenia będzie możliwa pod warunkiem, że żadne inne ograniczenia w tym zakresie nie będą wynikały z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych.