Zmiany w Prawie budowlanym
fot. Tomasz Rybarczyk
Ułatwienie w legalizacji samowoli budowlanych, zmiany dotyczące projektu budowlanego, katalogu robót niewymagających pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia, jak również unieważniania decyzji o pozwoleniu na budowę – przewiduje nowelizacja Prawa budowlanego, która weszła w życie. Chodzi o nowelizację Prawa budowlanego z 13 lutego 2020 r. (DzU., poz. 471), której większość przepisów weszła w życie 19 września 2020 r.
Zobacz także
Nowe Warunki Techniczne 2021 – bezpłatny e-book
Zobacz bezpłatny poradnik, a w nim nowe wymagania z zakresu projektowania ścian, dachów, podłóg i fundamentów według Warunków Technicznych obowiązujących od 1 stycznia 2021 r. Stan prawny: 2023 r.
Zobacz bezpłatny poradnik, a w nim nowe wymagania z zakresu projektowania ścian, dachów, podłóg i fundamentów według Warunków Technicznych obowiązujących od 1 stycznia 2021 r. Stan prawny: 2023 r.
HOMEKONCEPT Gotowe projekty domów HOMEKONCEPT – wybór, dokumentacja i adaptacja
Dobre projekty domów łączą estetykę, funkcjonalność, możliwości działki i realny budżet inwestora. HOMEKONCEPT to pracownia oferująca nowoczesne projekty domów jednorodzinnych o zróżnicowanej powierzchni...
Dobre projekty domów łączą estetykę, funkcjonalność, możliwości działki i realny budżet inwestora. HOMEKONCEPT to pracownia oferująca nowoczesne projekty domów jednorodzinnych o zróżnicowanej powierzchni i układzie wnętrz.
KPAP Adwokaci Zmiana warunków zabudowy – kiedy jest konieczna i jak wygląda procedura?
Uzyskanie warunków zabudowy często wydaje się momentem przełomowym. Działka jest kupiona, urząd wydał decyzję, można ruszać dalej z projektem. W praktyce jednak bardzo często okazuje się, że pierwotna...
Uzyskanie warunków zabudowy często wydaje się momentem przełomowym. Działka jest kupiona, urząd wydał decyzję, można ruszać dalej z projektem. W praktyce jednak bardzo często okazuje się, że pierwotna koncepcja inwestycji wymaga zmian. Czasem chodzi o stosunkowo niewielką korektę, jak zmiana kąta nachylenia dachu, przesunięcie budynku czy dobudowanie garażu. Innym razem zmiany są znacznie większe i wynikają z nowych realiów rynkowych, kosztów budowy albo innego pomysłu na inwestycję.
Odstępstwa od przepisów budowlanych
W myśl zmienionych przepisów odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych są możliwe w szczególnie uzasadnionych przypadkach. Nie może to jednak powodować zagrożenia dla życia ludzi, bezpieczeństwa mienia, a gdy chodzi o biura lub urzędy albo budynki wielorodzinne ograniczać dostępności do nich przez osoby niepełnosprawne. Wprowadzono przepis, zgodnie z którym odstępstwa nie są możliwe w przypadku postępowań dotyczących rozpoczęcia lub prowadzenia robót z naruszeniem Prawa budowlanego. Chodziło o wyeliminowanie rozbieżności w orzecznictwie sądów w tej kwestii.
Nowy katalog obiektów niewymagających pozwolenia na budowę
Katalog robót budowlanych, które nie wymagają pozwolenia na budowę, a zgłoszenia został poszerzony o tarasy przydomowe o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2. Nie ma już podziału pomostów, które nie wymagają pozwolenia na budowę ze względu na przeznaczenie. Jedynym kryterium jest ich długość i wysokość: całkowita długość do 2 m i wysokość 2,5 m. od korony pomostu do dnia akwenu.
Z pozwolenia na budowę zwolniono wszystkie oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,5 m3 na dobę, bez względu na to, czy są przydomowe, czy nie. Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa zbiorników na gnojówkę lub gnojowicę, a jedynie zgłoszenia. Również silosy na kiszonkę nie wymagają już pozwolenia na budowę, a tylko zgłoszenia.
Zmienione przepisy określają katalog obiektów, które nie wymagają ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia. Chodzi tu m.in. o:
- tarasy przy domu o powierzchni zabudowy do 35 m2,
- ogrodzenia o wysokości nieprzekraczającej 2,20 m,
- wiaty o powierzchni do 50 m2 na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny, przepusty o przekroju wewnętrznym do 0,85 m2,
- przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 50 m2,
- urządzenia melioracji wodnej,
- pochylnie przeznaczone dla osób niepełnosprawnych,
- bankomaty, biletomaty i wpłatomaty do wysokości 3 m,
- zbiorniki do przechowywania paliw o pojemności do 5 m3.
Bez pozwolenia na budowę, ale ze zgłoszeniem
Po zmianie przepisów nie wymaga pozwolenia na budowę, ale wymaga zgłoszenia m.in.:
- przebudowa przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych domów jednorodzinnych, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany,
- prace polegające na dociepleniu budynków o wysokości powyżej 12 m i nie wyższych niż 25 m,
- przebudowa instalacji odnawialnych źródeł energii o łącznej mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 1 MW wykorzystujących hydroenergię do wytwarzania energii elektrycznej.
Bez pozwolenia na budowę i zgłoszenia
Poszerzony został katalog robót budowlanych polegających na przebudowie zwolnionych od pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia. Chodzi tu m.in. o:
- oczyszczalnie ścieków do 7,5 m3 na dobę,
- zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3,
- tymczasowe obiekty budowlane niepołączone trwale z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie nie dłuższym niż 180 dni,
- pomosty o długości całkowitej do 25 m i wysokości, liczonej od korony pomostu do dna akwenu, do 2,5 m.
Czytaj także: Zmiany w Prawie budowlanym >>
Zmiany dotyczące projektu budowlanego
Do wniosku o pozwolenie na budowę będą dołączane trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu albo projektu architektoniczno-budowlanego.
Projekt techniczny nie jest zatwierdzany w decyzji o pozwoleniu na budowę, dlatego nie załącza się go do wniosku o pozwolenie na budowę. Kierownik budowy ma od teraz obowiązek okazać aktualny projekt budowlany na każde żądanie organu nadzoru budowlanego.
Projekt budowlany składa się w trzech części:
1. Projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych, obejmujący:
- określenie granic działki lub terenu,
- usytuowanie, obrys i układy istniejących oraz projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym,
- sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków,
- układ komunikacyjny i układ zieleni ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich,
- informację o obszarze oddziaływania obiektu.
2. Projekt architektoniczno-budowlany obejmujący:
- układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych,
- zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych,
- charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych,
- opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego,
- projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne, mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko,
- charakterystykę ekologiczną,
- informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej,
- opis dostępności dla osób niepełnosprawnych,
- informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych – w przypadku budynków wielorodzinnych,
- postanowienie udzielające zgody na odstępstwo, jeżeli zostało wydane.
3. Projekt techniczny obejmujący:
- projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych,
- charakterystykę energetyczną – w przypadku budynków,
- projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe,
- w zależności od potrzeb – dokumentację geologiczno‑inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych,
- inne opracowania projektowe.
Projekt budowlany może być sporządzony wyłącznie przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.
Projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z projektem architektoniczno-budowlanym będą tą częścią projektu budowlanego, którą zatwierdzać będzie organ administracji architektoniczno-budowlanej.
Projekt techniczny natomiast nie będzie zatwierdzany i przedkładany organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Ma to usprawnić wydawanie decyzji o pozwoleniu na budowę oraz przyjmowanie zgłoszenia
wraz z projektem.
Projekt techniczny, który będzie przedkładany do organu nadzoru budowlanego na etapie składania wniosku o wydanie decyzji pozwolenia na użytkowanie, musi być zgodny z zatwierdzonym przez organ administracji architektoniczno-budowlanej projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym.
Jeżeli projektant będzie chciał dokonać jakichkolwiek zmian w projekcie technicznym sprzecznych np. z projektem zagospodarowania działki lub terenu, będzie wymagane w pierwszej kolejności dokonanie zmian w projekcie zagospodarowania działki lub terenu. Zarówno projekt zagospodarowania działki lub terenu, jak i projekt architektoniczno-budowlany powinien zawierać wszystkie istotne z punktu widzenia bezpieczeństwa pożarowego informacje dotyczące inwestycji.
Przeniesienia pozwolenia na budowę oraz praw wynikających ze zgłoszenia
Gdy nowa osoba nabyła własność nieruchomości objętej pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem od podmiotu, który dotychczas był inwestorem, nie będzie konieczności uzyskiwania zgody dotychczasowego inwestora na przeniesienie pozwolenia na budowę, a wystarczy domniemanie, że celem sprzedaży nieruchomości, na której była rozpoczęta budowa, jest nabycie nieruchomości wraz z budową i prawami do jej realizacji.
Zmieniony art. 42 określa zamknięty katalog przypadków, w których wymagane jest ustanowienie kierownika budowy i inspektora nadzoru budowlanego.
Zmiany dotyczące samowoli budowlanych
Ujednoliceniu i uproszczeniu uległy przepisy dotyczące samowoli budowlanych.
Zmienione przepisy przewidują uproszczone postępowanie legalizacyjne dla samowoli budowlanych, gdy od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat. Nie można wszcząć takiego postępowania, jeśli przed 19 września 2020 r. (czyli przed dniem wejścia w życie omawianej nowelizacji) wydano nakaz rozbiórki.
Do uproszczonej legalizacji konieczne będzie okazanie:
- oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektu budowlanego,
- ekspertyzy technicznej sporządzonej przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane, dotyczącej tego, czy stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz czy pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.
Co istotne, uproszczone postępowanie legalizacyjne jest zwolnione od opłat. W procedurze tej nie będzie badania zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Zmiany dotyczące kar za nielegalne użytkowanie budynku
Nowelizacja wprowadza też możliwość wielokrotnego nakładania kary za nielegalne rozpoczęcie użytkowania budynku.
Unieważnienie decyzji o pozwoleniu na budowę
Po zmianach nie będzie można unieważnić decyzji o pozwoleniu na budowę, jeśli od dnia jej doręczenia upłynęło 5 lat. Decyzji o pozwoleniu na użytkowanie nie będzie można unieważnić, gdy minęło 5 lat od dnia, w którym stała się ostateczną.
Przepisy przejściowe
Do spraw wszczętych i niezakończonych i gdy zamierzenie budowlane realizowane jest na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę lub skutecznego zgłoszenia, wydanych przed wejściem w życie omawianej nowelizacji stosuje się przepisy Prawa budowlanego obowiązujące przed wejściem w życie tej nowelizacji.
