Sposób użytkowania obiektu - jaka zmiana wymaga zgłoszenia

Zgodnie z przepisem art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym, lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Co należy rozumieć przez przywołaną normę? 

Rozstrzygnięcie, czy planowana zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części podlega obowiązkowi zgłoszenia, zależy od ustalenia, czy oraz ewentualnie w jakim stopniu podjęcie lub zaniechanie w obiekcie budowlanym, lub jego części działalności związanej z jego użytkowaniem wpłynie na zmianę wymogów stawianych obiektowi. Powyższe będzie się przejawiało przykładowo [1] w zmianie wymogów w zakresie bezpieczeństwa pożarowego (gdy inwestycja wymusza potrzebę zmienionej funkcji pomieszczeń do wymagań przepisów przeciwpożarowych), bezpieczeństwa pracy (gdy inwestycja wymaga zastosowania odpowiednich przepisów kodeksu pracy w odniesieniu do warunków stworzonych nowych miejsc pracy w obiekcie), w zakresie warunków sanitarno-higienicznych (gdy inwestycja wymaga dostosowania instalacji i dostaw mediów technicznych do potrzeb zmienionej funkcji obiektu lub jego części), a także wpływu na wielkość lub układ obciążeń (gdy nowa funkcja obiektu lub jego części wywołuje inne niż dotychczasowe obciążenia na konstrukcje obiektu). Wymagania podlegające obowiązkowi zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu zostały określone w art. 5 Prawa budowlanego.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części powinna być poprzedzona zgłoszeniem takiej zmiany (art. 71 ust. 4 Prawa budowlanego). W tym zakresie organem właściwym jest organ administracji architektoniczno-budowlanej, którym w pierwszej instancji jest starosta, w stosunku zaś do obiektów budowlanych określonych w art. 82 ust. 3 Prawa budowlanego - wojewoda.

Zgłoszenie inicjuje postępowanie, w którym analizuje się materiały przedłożone przez inwestora. Pozytywne rozstrzygnięcie w tym zakresie stanowi milcząca akceptacja właściwego organu administracji publicznej. Co ciekawe, do dnia wejścia w życie nowelizacji Prawa budowlanego z dnia 16 kwietnia 2004 r. zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymagała uzyskania decyzji administracyjnej w tym zakresie. Uproszczenie procedury zaowocowało wprowadzeniem przez ustawodawcę obowiązku złożenia zgłoszenia w miejsce uprzednio wymaganej decyzji administracyjnej.

Zgłoszenie zamiaru zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części musi nastąpić przed faktycznym dokonaniem rzeczonej zmiany - w przeciwnym wypadku działanie inwestora może być uznane za samowolę budowlaną. Samowolna zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części zagrożona jest karą grzywny, a konsekwencją może być nakaz przywrócenia przez właściwy organ nadzoru budowlanego poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części [2]. Możliwa jest jednak następcza legalizacja zmiany sposobu użytkowania, w razie spełnienia wymogów ustawowych. Należy jednak podkreślić, że tryb legalizacji nie znajdzie zastosowania w przypadku dokonania zmiany sposobu użytkowania obiektu pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Analizowany przepis nie wymienia wszystkich przypadków, które zostały zakwalifikowane jako zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu lub jego części wymagającej zgłoszenia [3] należy rozumieć nie tylko przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania, lecz także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu, jeżeli wywołuje to skutki określone w art. 71 Prawa budowlanego.

Właściwy organ jest zobowiązany wnieść sprzeciw w terminie 30 dni od dokonania zgłoszenia, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części oznacza m.in. konieczność uzyskania pozwolenia na budowę, naruszenie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub innych aktów prawa miejscowego bądź decyzji o warunkach zabudowy, możliwość spowodowania niedopuszczalnych zagrożeń dla bezpieczeństwa ludzi, mienia, zagrożenie środowiska, zwiększenie uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Przyjmuje się, że powyższe wyliczenie nie ma charakteru zamkniętego i organ architektoniczno-budowlany w każdej sytuacji podejrzenia naruszenia przez inwestora obowiązujących przepisów powinien zgłosić sprzeciw - dotyczy to w szczególności sytuacji, gdy pojawiają się dowody świadczące o dokonanej jeszcze przed zgłoszeniem zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części [4].

Warto wskazać, że w drodze nowelizacji z dnia 16 grudnia 2016 r. został dodany przepis (art. 71 ust. 4c Prawa budowlanego), mocą którego organ administracji architektoniczno-budowlanej ma prawo z urzędu, przed upływem terminu do wniesienia sprzeciwu, wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. W takiej sytuacji inwestor uzyskuje możliwość natychmiastowego podjęcia się realizacji inwestycji, bowiem w momencie wydania wspomnianego zaświadczenia organ w istocie zrzeka się prawa do wniesienia sprzeciwu.

Jakie przypadki zmian sposobu użytkowania obiektu w praktyce nasuwały najwięcej wątpliwości co do obowiązku realizacji wymogów ustawy? Naczelny Sąd Administracyjny [5] w jednym z orzeczeń udzielił odpowiedzi negatywnej co do obowiązku dokonania wymaganego zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu, polegającej na rozpoczęciu prowadzenia działalności wychowawczej w obiekcie. W innym orzeczeniu Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi [6] uznał, że zmianą, o jakiej mowa w ustawie, jest natomiast zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego z mieszkalnego na mieszkalno-inwentarski, w którym hodowane są zwierzęta, ponieważ wpływa to na wykonywanie prawa własności przez właścicieli nieruchomości sąsiednich, powodując konieczność znoszenia uciążliwości związanych z prowadzeniem tego typu działalności.

[1] por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 grudnia 2010 r., sygn. akt II OSK 1918/09, Lex nr 746848.
[2] K. Małysa-Sulińska, Administracyjnoprawne aspekty inwestycji budowlanych, Warszawa 2012, s. 273.
[3] por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 czerwca 2005 r., sygn. akt VII SA/Wa 476/05, Lex nr 179074.
[4] por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 31 marca 2009 r., sygn. akt II SA/Lu 67/09, Lex nr 543778.
[5] por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 maja 2011 r., sygn. akt II OSK 785/10, Lex nr 945942.
[6] wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 24 kwietnia 2013 r., sygn. akt II SA/Łd 126/13, Lex nr 1326031.

Magdalena Hajduk, aplikant adwokacki
Ślązak Zapór i Wspólnicy, Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!