Zabudowa bliźniacza - sytuowanie budynków

Zgodnie z § 12 ust. 1 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU z 2015 r., poz. 1422) zasadą jest sytuowanie budynków zwróconych ścianą bez otworów ściennych i drzwiowych w odległości 3 m od granicy. 

Wszelkie wyjątki od powyższej zasady powinny wynikać jednoznacznie i wprost z ustaleń planu miejscowego lub z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Forma zabudowy jednorodzinnej (np. wolnostojąca, bliźniacza, szeregowa) nie przesądza bowiem o dopuszczalnym sposobie usytuowania danego budynku na działce budowlanej. 

W szczególności, budynki w zabudowie bliźniaczej mogą być w całości zrealizowane na jednej działce, zaś takie usytuowanie nie pozbawia ich charakteru "bliźniaczego". Innymi słowy każda forma zabudowy jednorodzinnej (np. wolnostojąca, bliźniacza, szeregowa) może być, po spełnieniu określonych prawem warunków, realizowana zarówno w granicy, jak i w oddaleniu od granicy. Fakt, że prawo miejscowe przewiduje jedną z takich form nie przesądza więc o dopuszczalności zabudowy w granicy.

Zabudowa bliźniacza - zasady sytuowania budynków 

Przedmiotowa inwestycja obejmująca wykonanie budynku usługowego z częścią mieszkalną położona jest na obszarze oznaczonym w ww. miejscowym planie symbolem 17 MN,U, tj. na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami. Z opisu technicznego projektu budowlanego wynika, że na sąsiedniej działce, znajduje się dwukondygnacyjny, podpiwniczony budynek mieszkalny oraz jednokondygnacyjne budynki gospodarcze i garażowe. Projektowany budynek będzie stanowił wraz z budynkiem mieszkalnym zabudowę bliźniaczą.

Zgodnie zaś z § 12 ust. 5 ww. miejscowego planu zawierającego m.in. ustalenia dla terenu o symbolu 17 MN, U, dopuszcza się zabudowę bliźniaczą. Zgodnie z brzmieniem przepisu § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU z 2002 r. nr 75, poz. 690 z późn. zm. według stanu prawnego na dzień wydania kontrolowanej decyzji), zasadą jest, iż budynki na działce budowlanej sytuuje się od granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości nie mniejszej niż 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy, lub w odległości nie mniejszej niż 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy. 

Wyjątki od powyższej zasady przewidują § 12 ust. 2 oraz § 12 ust. 3 pkt 2 ww. rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. Zgodnie z tymi przepisami sytuowanie budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Natomiast stosownie do § 12 ust. 3 pkt 2 ww. rozporządzenia w zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271- 273, dopuszcza się m.in. sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej.

Wnioski

Chociaż przepisy Prawa budowlanego nie zawierają definicji "budynku bliźniaczego", to pojęcie "bliźniaczy dom" w języku polskim oznacza "jednakowy, złożony z dwóch jednakowych części - dom składający się z dwóch samodzielnych członów o jednej ścianie wspólnej". Forma zabudowy jednorodzinnej (np. wolnostojąca, bliźniacza, szeregowa) nie przesądza bowiem o dopuszczalnym sposobie usytuowania danego budynku na działce budowlanej. W szczególności, budynki w zabudowie bliźniaczej mogą być w całości zrealizowane na jednej działce, zaś takie usytuowanie nie pozbawia ich charakteru "bliźniaczego".

Innymi słowy każda forma zabudowy jednorodzinnej (np. wolnostojąca, bliźniacza, szeregowa) może być, po spełnieniu określonych prawem warunków, realizowana zarówno w granicy, jak i w oddaleniu od granicy. Fakt, że prawo miejscowe przewiduje jedną z takich form nie przesądza więc o dopuszczalności zabudowy w granicy. 

Ponadto, zgodnie z § 12 ust. 1 ww. rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. zasadą jest sytuowanie budynków zwróconych ścianą bez otworów ściennych i drzwiowych w odległości 3 m od granicy.

Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego słusznie podniósł w swojej argumentacji - nie można uznać, że zabudowa bliźniacza jest li tylko równoznaczna z zabudową w granicy. Forma zabudowy jednorodzinnej, w tym wypadku dopuszczalna forma zabudowy bliźniaczej może być, po spełnieniu określonych prawem warunków, realizowana zarówno w granicy, jak i w oddaleniu od granicy, także na jednej działce. 

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 lipca 2016 r. VII SA/Wa 2054/15 Wyjątki od zasady sytuowania budynków zwróconych ścianą bez otworów ściennych i drzwiowych w odległości 3 m od granicy. 

Podstawa prawna:
Ustawa Prawo budowlane (DzU z 2016 poz. 290 ze zm.)