Jak przygotować działkę pod budowę domu - najważniejsze formalności

Działka budowlana wymaga wielu prac wstępnych, zanim zostanie wykonany pierwszy wykop pod fundamenty. Jej przygotowanie to nie tylko konieczna formalność - im dokładniej zostaną przeprowadzone wszystkie roboty, tym dom będzie bezpieczniejszy i łatwiejszy w użytkowaniu. Podpowiadamy, co trzeba zrobić po kolei.

Rozpoczęcie budowy domu krok po kroku 

1. Złożenie dokumentów potrzebnych do wybudowania domu

Na początku koniecznie jest skompletowanie wszystkich dokumentów niezbędnych do rozpoczęcia budowy, takich jak:

• projekt domu w 4 egzemplarzach wraz z zaświadczeniem, że autorzy projektu należą do regionalnych izb branżowych;
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, znanego jako MPZP;
• decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - jeśli działki nie obejmuje MPZP;
• mapa sytuacyjno-wysokościowa zlecona geodecie (najlepiej w skali 1:500), która przyda się przy realizacji projektu domu. Średni koszt jej wykonania wynosi 1600 zł;
• raport określającego warunki techniczne oraz koszty dostawy mediów, ustalanego we współpracy z najbliższymi dostawcami prądu, gazu i wody;
• mapa ewidencyjna działki w skali 1:1000, uzyskanej w wydziale geodezji i ewidencji gruntu gminy, dzielnicy lub miasta;
• oświadczenie potwierdzające prawa do użytkowania działki budowlanej.

Wszystkie te dokumenty powinny zostać złożone w wydziale architektury i budownictwa starostwa powiatowego, które w ciągu 21 dni może zgłosić wszelkie zastrzeżenia. W szczególnych przypadkach, kiedy np. działka budowlana znajduje się na stromej skarpie lub na zboczu, konieczne mogą się okazać dodatkowe ekspertyzy geologiczne stwierdzające, jakie działania będą potrzebne do zabezpieczenia terenu przed osunięciem. Projekt domu trzeba dostosować do opinii specjalistów.

Po skompletowaniu koniecznej dokumentacji można przystąpić do właściwego przygotowania działki pod budowę. Pierwszy krok stanowi ogrodzenie obszaru na działce, na którym będą przebiegały wszelkie prace budowlane. Według przepisów:

• ogrodzenie terenu budowy nie powinno mieć wysokości większej niż 1,5 m;
• w strefach niebezpiecznych ogrodzenie musi znajdować się w odległości od miejsca budowy nie mniejszej niż 1/10 wysokości budynku.

Wykonanie ogrodzenia służy przede wszystkim bezpieczeństwu - osoby postronne powinny mieć świadomość, gdzie przebiegają roboty budowlane, tak aby życiu lub zdrowiu przechodniów nic nie zagrażało. Ogrodzenie można wykonać z jak najtańszego materiału, warto jednak pamiętać o tym, aby oczka siatki były odpowiednio gęste - mają one zniechęcać dzieci oraz zwierzęta przed wchodzeniem na teren budowy.

Jak zorganizować wywóz gruzu w mieście? >>

2. Wyrównanie działki pod budowę

Następnie należy wynająć koparkę do wyrównania terenu pod budowę (średni koszt wynajmu urządzenia wynosi od 40 do 60 zł za godzinę). Najpierw powinna ona zwieźć na osobną pryzmę darń oraz żyzną glebę pokrywającą teren - w szczególnych okolicznościach, gdy będzie jej bardzo dużo, potrzebna może okazać się ciężarówka do wywozu ziemi. W przypadku bardzo nierównego terenu prace mogą przebiegać wolniej, co oczywiście wiąże się ze wzrostem kosztów.

Wyrównanie terenu stanowi dobry moment na ustalenie tzw. nośności gruntu, czyli tego, jaki zniesie nacisk bez gwałtownego zapadania. Jeśli np. po wjechaniu samochodem na wyrównaną działkę powstaną bardzo głębokie koleiny utrudniające przejazd, to konieczne będzie utwardzenie terenu, polegające na zwiezieniu kruszywa i jego ubiciu (koszt od 17 do 25 zł/m2). W przeciwnym wypadku prace budowlane okażą się niemożliwe. Co ważne, utwardzenie gruntu nie jest pracą wymagającą pozwolenia na wykonanie.

3. Przygotowanie miejsca na działce do składowaniu materiałów budowlanych

Zgodnie z Prawem budowlanym wszystkie materiały budowlane znajdujące się na terenie budowy muszą zostać odpowiednio zabezpieczone, tak aby:

• nie stanowiły zagrożenia dla innych osób,
• nie wykraczały poza granice działki,
• nie zostały zniszczone w wyniku działania czynników atmosferycznych (to ostatnie interesuje przede wszystkim inwestora).

Najłatwiej zabezpieczyć materiały, wynajmując aluminiowe kontenery o odpowiednich rozmiarach (średni miesięczny koszt wynajmu kontenera wynosi od 500 do 800 zł). Kontener musi stać na wypoziomowanym, utwardzonym i odwodnionym terenie, w przeciwnym razie sam może stanowić zagrożenie dla ekipy budowlanej oraz innych osób. Powinien również znajdować się w odległości minimum 5 m od placu budowy.

4. Wycięcie drzew i krzewów na terenie budowy

Na stosunkowo niewielkich działkach, na których planuje się budowę niedużego domu jednorodzinnego, każdy skrawek przestrzeni przydaje się w czasie budowy. Dlatego niekiedy konieczne może być wycięcie drzew lub krzewów na działce. 

Zgodnie z nowelizacją ustawy o ochronie przyrody, która weszła w życie 1 stycznia 2017 r., właściciele działki nieplanujący prowadzenia na jej terenie działalności gospodarczej mogą dokonać wycinki bez zezwolenia odpowiednich podmiotów. Łatwiej jest również wyciąć większe i starsze drzewa – od stycznia można bez zezwolenia usunąć ze swojej działki drzewo:

• o obwodzie pnia 100 cm, mierzonym na wysokości 130 cm (w przypadku topoli, wierzb, kasztanowca, wszystkich odmian klonu, platanu oraz robinii);
• o obwodzie pnia 50 cm, mierzonym na wysokości 130 cm (w przypadku pozostałych gatunków drzew).

Nowelizacja ustawy zwiększyła również liczbę możliwości pozwalających na wycinkę krzewów bez zezwolenia - obok roślin, których wiek nie przekracza 10 lat, łatwiej jest teraz usunąć także krzewy o powierzchni mniejszej niż 25 m².

5. Wykopanie ziemi pod fundamenty

Ostatni etap przygotowania działki pod budowę stanowi wykopanie przestrzeni pod fundamenty dla domu. To bardzo ważny etap - wszelkie błędy czy niedopatrzenia mogą mieć negatywny wpływ na budowę domu oraz jego zgodność z projektem. Dlatego przed rozpoczęciem wykopów warto również wynająć specjalistę, który zmierzy, czy ekipa budowlana we właściwy sposób wytyczyła przekątne obrysów domu - jedna prostokątna lub kwadratowa przekątna powinna być równa drugiej. 

Do wykopów potrzebna jest koparka - jeśli teren pod budynek ma dużą powierzchnię, warto pomyśleć o wynajmie koparki traktorowej, która działa szybciej. Średni koszt za godzinę pracy wynosi od 40 do 90 zł, natomiast wysokość ostatecznej kwoty zależy od:

• powierzchni fundamentu wytyczonej w obrysie budynku;
• jakości sprzętu;
• kosztów dojazdu (to ważne w przypadku działek znacznie oddalonych od miast).

Warto pamiętać, aby nie decydować się na wykopy pod fundamenty w deszczowe dni, skutkuje to bowiem osunięciem terenu. Jeśli wszystkie prace przebiegną w odpowiedni sposób, można rozpocząć budowę domu.

Źródło: pracownia Dobre Domy Flak&Abramowicz