Odbiór balkonu od dewelopera

Z uwagi na rodzaj i charakter prac budowlanych można wyróżnić kilka rodzajów odbiorów (odbiór robót ulegających zakryciu, częściowy, końcowy, ostateczny), jednak specyficznym rodzajem odbioru jest odbiór lokalu od dewelopera.

Definicje balkonu i tarasu

Balkon to element architektoniczny, wykonstruowany w postaci płyty wysuniętej poza lico ściany, połączony drzwiami z pomieszczeniem za ścianą oraz zabezpieczony balustradą.

Loggia to wnęka w elewacji budynku, powstała na skutek cofnięcia ściany (ścian), zabezpieczona od zewnątrz balustradą i dostępna z jednego lub kilku pomieszczeń.

Cechą wspólną wszystkich balkonów jest brak pod nimi pomieszczeń, oznacza to, że zarówno wierzch, jak i spód balkonu mają kontakt z otaczającym powietrzem.

Istotą zaś tarasu nadziemnego jest obecność pod płytą pomieszczenia użytkowego.

Istnieją dwa rozwiązania technologiczno-materiałowe, związane ze sposobem odprowadzenia wody:

• powierzchniowy oraz
• drenażowy.

Ten pierwszy polega na wykonaniu na powierzchni szczelnej i odpornej na uszkodzenia warstwy, po której spływa woda opadowa. Najczęściej jest to tzw. uszczelnienie zespolone, czyli hydroizolacja z elastycznych mikrozapraw (zwanych także szlamami) w połączeniu z okładziną ceramiczną, jako warstwą ochronną, choć spotyka się także rozwiązania polegające na wykonaniu elastycznej, poliuretanowej lub epoksydowej powłoki żywicznej (dotyczy to przede wszystkim balkonów).

Drugi wariant zakłada, że część wody wnika w specjalną warstwę drenującą i jest przez nią odprowadzana poza konstrukcję. Wykończeniem powierzchni mogą tu być płytki ceramiczne (jako warstwę drenującą stosuje się tu jastrych wodoprzepuszczalny – wykonany na grubym kruszywie), układane na kleju, ale bez izolacji podpłytkowej ze szlamu (rozwiązanie stosowane bardzo rzadko), częściej spotykane są płyty kamienne lub betonowe układane na specjalnych podstawkach lub warstwie płukanego żwiru, jak również deski tarasowe.

Wariant drenażowy stosowany jest znacznie częściej na tarasach niż na balkonach.

Na co zwrócić uwagę przy odbiorze balkonu?

Dokumenty formalne. Mówiąc o odbiorze tarasów czy balkonów, trzeba uwzględnić specyfikę tego elementu. Optymalnym rozwiązaniem byłaby pomoc specjalisty z zakresu balkonów/tarasów.

Deweloper ma obowiązek stosowania materiałów dopuszczonych do obrotu, czyli posiadających stosowne dokumenty. Będą to deklaracje właściwości użytkowych DWU (gdy produkty deklarowane są do norm ­PN-EN lub europejskich ocen/aprobat technicznych – charakterystyczną cechą takich wyrobów jest znak CE) lub krajowe deklaracje właściwości użytkowych (gdy dokumentem odniesienia jest krajowa ocena/aprobata techniczna – są to materiały znakowane tzw. znakiem budowlanym B).

Dla typowego układu warstw balkonu (rys. 1) będzie to:

• dla płytek DWU do normy PN-EN 14411 [1], wielkość płytek nie powinna przekraczać 33×33 cm, kolor jasny, płytki antypoślizgowe (dobrze jeżeli jest podana klasa antypoślizgowości R10 lub wyższa), wymagana klasyfikacja to płytki grupy BIa oraz BIb (te ostatnie zazwyczaj cechują się nasiąkliwością na poziomie 2%), jak również płytki ciągnione grupy AIa oraz AIb, mrozoodporność wg PN-EN ISO 10545-12 [2].
  Płytki gresowe (grupa BIa) cechują się nasiąkliwością na poziomie nieprzekraczającym 0,5%, można je więc uznać, że są mrozoodporne;
• dla kleju do płytek DWU do normy PN-EN 12004–1 [3], wymagana klasyfikacja to C2 S1 lub C2 S2. Nie należy się sugerować określeniem „klej elastyczny”. Takiej klasyfikacji norma nie przewiduje. Zastosowanie klejów tylko klasy C2 jest możliwe, aczkolwiek wymaga to poszerzonej analizy;
• dla zaprawy spoinującej deklaracja zgodności do normy PN-EN 13888 [4], nie ma ani znaku B, ani znaku CE, klasyfikacja fugi – CG2 WA;
• dla izolacji podpłytkowej ze szlamu – DWU do normy PN-EN 14891 [5];
• dla warstwy spadkowej wykonanej jako tzw. podkład zespolony na warstwie sczepnej – albo DWU do normy PN-EN 1504-3 [6] – klasyfikacja zaprawy minimum jako R2 albo krajowa DWU do oceny/aprobaty technicznej dopuszczającej zastosowanie materiału na zewnątrz. DWU do normy ­PN-EN 13813 [7] nie zezwala na stosowanie materiału na zewnątrz (norma obejmuje jedynie zastosowania wewnętrzne) – wymagana wytrzymałość zaprawy na ściskanie przynajmniej 15 MPa, zalecane 20 MPa (może pojawić się oznaczenie odpowiednio CT C15 oraz CT C20).

Jeżeli balkon jest ocieplany od spodu i od góry (nie jest na łączniku izotermicznym – rys. 2), to dodatkowo dochodzi:

• jastrych dociskowy – krajowa DWU do oceny/aprobaty technicznej dopuszczającej zastosowanie materiału na zewnątrz. DWU do normy PN-EN 13813 [7] nie zezwala na stosowanie materiału na zewnątrz (norma obejmuje jedynie zastosowania wewnętrzne) – wymagana wytrzymałość zaprawy na ściskanie przynajmniej 20 MPa i na zginanie 4 MPa (może pojawić się oznaczenie CT C20 F4). Minimalna grubość 4 cm;
• izolacja główna z papy – DWU do PN-EN 13707 [8] (papa do izolacji dachów). Musi to być papa polimerowo-bitumiczna, modyfikowana SBS-em (ewentualnie APP) o giętkości nie wyższej niż –15°C;
• termoizolacja połaci od góry – polistyren ekstrudowany XPS – DWU do PN-EN 13164 [9] albo styropian EPS deklarowany do PN-EN 13163 [10], klasyfikowany przynajmniej jako CS(10)200 (EPS 200). Jeżeli stosowane są inne materiały (np. twarde pianki), konieczna jest indywidualna analiza;
• termoizolacja balkonu od spodu – krajowa DWU do oceny/aprobaty technicznej dopuszczającej zastosowanie systemu w położeniu sufitowym albo DWU do europejskiej oceny technicznej dopuszczającej zastosowanie systemu w położeniu sufitowym, przy czym w tym ostatnim przypadku należy dodatkowo żądać klasyfikacji w zakresie rozprzestrzeniania ognia wg PN-B-02867 [11];
• materiał na paroizolację (papa paroizolacyjna lub folia) – muszą być deklarowane (DWU) odpowiednio do norm: PN-EN 13970 [12] oraz PN-EN 13984 [13].

W analizowanym wariancie jastrych spadkowy może być deklarowany do PN-EN 13813 [7] – klasyfikacja minimum jako CT C20.

Przy odbiorze balkonu należy zdać sobie sprawę, że nie ma technicznej możliwości sprawdzenia poprawności wykonania wszystkich elementów, dlatego trzeba zacząć od bardzo szczegółowych oględzin połaci – sprawdzenia okładziny, fug, dylatacji, okapu i balustrady. Przed rozpoczęciem odbioru należy oczywiście poprosić o fragment z dokumentacji projektowej zawierający rzut poziomy połaci z naniesionymi wymiarami (lub samemu pomierzyć i narysować połać) oraz przekrój pionowy z opisem warstw. Detale szczegółów nie są, niestety, zawsze dostępne.

Jeżeli chodzi o okładzinę, to sprawdzeniu podlega:

• związanie płytek z podłożem,
• prawidłowość ułożenia płytek (odcień, kolor, wzory itp. – jeżeli jest to wymagane),
• wygląd powierzchni okładziny,
• prawidłowość wykonania powierzchni i dopuszczalnych odchyleń,
• wykończenie przy obróbkach blacharskich, dylatacjach, cokolikach itp.

Ponieważ nie ma obligatoryjnych kryteriów odbioru, podane poniżej wymagania zaczerpnięto z literatury technicznej [14] – [21].

Najprostszą metodą sprawdzenia poprawności przylegania płytek jest lekkie ich opukiwanie drewnianym młotkiem (lub innym podobnym narzędziem); charakterystyczny głuchy dźwięk jest dowodem odspajania się płytek. Przy okazji należy sprawdzić wygląd samych płytek – cała powierzchnia okładziny powinna mieć jednakową barwę, zgodną z wzorcem (nie dotyczy to okładzin, dla których różnorodność barw jest zamierzona). Płytki nie mogą być wyszczerbione czy spękane.

Spadek powinien wynosić 1,5–2%. Taki spadek jest przyjmowany za optymalny, za minimalny przyjmuje się 1%. Jednak to nie wszystko.

Posadzka z płytek powinna być równa – dopuszczalna odchyłka to 3 mm na łacie o długości 2 m i nie większa niż 5 mm na całej długości lub szerokości powierzchni okładziny. Nierówności nie mogą powodować zaniku projektowanego spadku.

Spoiny na całej długości i szerokości muszą być wypełnione zaprawą do spoinowania, a dopuszczalne odchylenie spoin od linii prostej nie powinno wynosić więcej niż 2 mm na długości 1 m i 3 mm na całej długości lub szerokości posadzki balkonu.

Szczeliny dylatacyjne powinny być wypełnione całkowicie elastyczną masą dylatacyjną. Pomiaru prostoliniowości należy dokonać z dokładnością do 1 mm za pomocą cienkiego drutu naciągniętego wzdłuż spoin.

Szerokość spoin i ich wypełnienie kontroluje się za pomocą oględzin zewnętrznych oraz pomiaru – na dowolnie wybranej powierzchni wielkości 1 m² należy zmierzyć szerokość spoin suwmiarką z dokładnością do 0,5 mm.

Szerokość spoin powinna wynosić min. 5 mm, w praktyce za akceptowalne dla typowych balkonów o niewielkich powierzchniach uznaje się 4 mm. W przypadku węższych spoin wymagana jest indywidualna ocena.

Bardzo istotną sprawą jest ocena poprawności wykonania dylatacji. W przypadku balkonów można wyróżnić (rys. 3):

• dylatacje brzegowe – oddzielają posadzkę i warstwy połaci (jastrych spadkowy i/lub dociskowy), od przyległych ścian lub przechodzących przez połać słupów,
• dylatacje strefowe – występują przy większych powierzchniach oraz w przypadku balkonu w kształcie litery „L”.
  Jeżeli wykonany był jastrych dociskowy (na tarasie oraz balkonie ocieplonym z obu stron obligatoryjnie), to przechodzą przez posadzkę z płytek i przez jastrych.
  Jeżeli płytki ułożono na płycie konstrukcyjnej balkonu ze spadkiem, występują tylko w okładzinie z płytek (są to tzw. dylatacje pozorne).
  Jeżeli na balkonie wykonywany był tylko jastrych spadkowy (a na nim izolacja podpłytkowa i płytki), to możliwe są dwa opisane wcześniej warianty,
• dylatacje montażowe oddzielają wykładzinę ceramiczną od wpustów lub słupków balustrad.

Poprawny sposób wykonania dylatacji brzegowej pokazano na fot. 1 i rys .4.

Istotne jest, aby cokolik nie stanowił „bariery” dla wody spływającej po ścianach. Taką sytuację (błędną) pokazano na fot. 2. Proszę zwrócić uwagę na spękania na styku płytki cokołu z tynkiem strukturalnym. Płytka cokołu musi znajdować się przynajmniej 5 cm nad płytką połaci, a znajdująca się tam szczelina musi być wypełniona elastyczną masą dylata­cyjną.

Układ dylatacji strefowych zależy od kształtu i wielkości połaci. Przyjmuje się, że zdylatowana powierzchnia nie powinna być większa niż 5 m² przy długości boku pola ograniczonej do 2,5–3 m. ­

Drugim warunkiem są proporcje długości boków. Optymalny jest oczywiście kwadrat, ale nie zawsze jest to możliwe. Należy dążyć, aby wspomniane proporcje nie przekraczały 1:1,5, a za maksymalne uznaje się 1:2. Dylatacje te należy nanieść na rzut poziomy i sprawdzić spełnienie warunków geometrycznych. Powyższe wymagania muszą być spełnione jednocześnie.

Szerokość dylatacji powinna wynosić 8–10 mm, w praktyce za akceptowalne dla typowych balkonów uznaje się 6 mm. W przypadku węższych szczelin wymagana jest indywidualna ocena.

Szerokość dylatacji montażowych wynosi zwykle 6–8 mm (ale nie mniej niż 5 mm).

Przykład prawidłowo wykonanej dylatacji montażowej pokazano na fot. 3 (o sposobie mocowania i uszczelnienia balustrad w dalszej części tekstu).

Bezpośrednio z wykonaniem okładziny ceramicznej związany jest detal okapu. Należy w tym przypadku sprawdzić:

• rodzaj zamontowanej obróbki,
• miejsce i sposób jej obsadzenia,
• wygląd powierzchni zewnętrznych.

Deweloper powinien dostarczyć deklarację właściwości użytkowych (DWU) lub krajową deklarację właściwości użytkowych (KDWU) obróbki blacharskiej. Należy w jej treści sprawdzić, czy jest ona przeznaczona do zastosowań balkonowych. Warto także sprawdzić to w karcie technicznej produktu.
Obróbki z blachy powlekanej generalnie nie nadają się do takiego zastosowania – nie są bowiem odporne na pH nateriałów cementowych i wielu producentów wprost o tym pisze w swoich informacjach technicznych – w takich sytuacjach należy żądać usunięcia tej wady.

Sama obróbka musi być zamocowana w płaszczyźnie płytek (rys. 5),  niedopuszczalne jest jej zamocowanie w sposób pokazany na fot. 4 i rys. 6.

Może się zdarzyć, że ze względu na układ warstw będą obsadzone dwie obróbki. Jest to jak najbardziej dopuszczalne. Druga jest wówczas mocowana w płaszczyźnie izolacji głównej połaci balkonu – taka sytuacja może mieć miejsce, gdy połać jest ocieplana z obu stron.

Na powierzchni obróbki niedopuszczalne są mechaniczne uszkodzenia oraz zarysowania powłoki.

Balustrada, zgodnie z warunkami technicznymi [22], musi mieć wysokość (mierzoną do wierzchu poręczy) minimum 0,9 m dla budynków jednorodzinnych i 1,1 m dla budynków wielorodzinnych. Wypełnienie płaszczyzn pionowych powinno zapewniać skuteczną ochronę przed wypadnięciem. Maksymalny prześwit lub wymiar otworu pomiędzy elementami wypełnienia balustrady dla budynków wielorodzinnych i zamieszkania zbiorowego wynosi 0,12 m.

Balustrady nie powinny mieć ostro zakończonych elementów, a szklane elementy balustrad powinny być wykonane ze szkła o podwyższonej wytrzymałości na uderzenia, tłukącego się na drobne, nieostre odłamki.

Ze względu na szczelność balustrada powinna być mocowana do boku lub spodu płyty. Mocowań „od góry” należy unikać. Jest to wprawdzie możliwe do skutecznego uszczelnienia, lecz na etapie odbioru w praktyce nie ma możliwości oceny poprawności takiego uszczelnienia.

Oceny wymaga także obszar przy drzwiach balkonowych. Pomiędzy ościeżnicą a płytkami musi być wykonana dylatacja o szerokości 6–8 mm, wypełniona elastyczną masą dylatacyjną (zwykle silikonową lub poliuretanową). Masa ta musi przylegać do boków szczeliny (płytek i ościeżnicy), niedopuszczalne są jakiekolwiek odspojenia od boków i mechaniczne uszkodzenia samej masy.

Szczególną uwagę należy również zwrócić na otwory odpływowe (fot. 5). Muszą one znajdować się nad powierzchnią okładziny. Sytuacja pokazana na fot. 6 jest nieakceptowana – niedopuszczalne jest zakrycie wspomnianych otworów. Odprowadzają one wodę opadową, która dostała się pomiędzy ościeżnicę a skrzydło drzwiowe.

W przypadku obecności wpustów czy rzygaczy (szczególnie istotne dla balkonów z balustradą zabudowaną), należy bezwzględnie sprawdzić, czy ich rozmieszczenie jest zgodne z wymaganiami dokumentacji technicznej oraz czy są usytuowane w najniższym punkcie połaci (spadki) (fot. 7). Do tego celu można użyć poziomnicy (łaty) i przymiaru lub klinów mierniczych. Dobrym sposobem jest polanie połaci wodą i obserwacja, jak spływa woda.

Jeżeli jest taka możliwość, należy dokonać również oględzin od zewnątrz czoła i boków balkonu. Niedopuszczalne są spękania i odspojenia wypraw elewacyjnych (tynków, wymalowań), jak również wysolenia i przebarwienia powierzchni.

Odbiór połaci tarasowych z okładziną ceramiczną (rys. 7) przebiega podobnie jak odbiór połaci balkonów ocieplonych obustronnie. Występują tu te same warstwy (oprócz ocieplenia od spodu). Powierzchnia tarasu może być dużo większa niż balkonu, dlatego szczególnie starannie trzeba sprawdzić układ i szerokość dylatacji oraz spadku.

Podane powyżej zalecenia dotyczą w zasadzie wizualnego sprawdzenia powierzchni samej okładziny. To oczywiście nie wyczerpuje zagadnienia. Nie ma bowiem możliwości wyłącznie na podstawie oględzin dokonania oceny poprawności układu warstw i zaprojektowanych detali (w wielu przypadkach trudno jest je uzyskać od dewelopera, a nierzadko tak szczegółowych rysunków po prostu nie ma), jak również poprawności ich wykonania.

Kompleksową analizę wykonuje się zwykle wtedy, gdy pojawiają się usterki lub dochodzi do uszkodzeń czy przecieków. Dlatego tak istotne jest zgłaszanie każdej zauważonej wady, jak również wykonywanie bieżących napraw czy prac konserwacyjnych.

Literatura

1. PN-EN 14411:2016-09, „Płytki ceramiczne – Definicja, klasyfikacja, właściwości, ocena i weryfikacja stałości właściwości użytkowych i znakowanie”.
2. PN-EN ISO 10545-12: 1999, „Płytki i płyty ceramiczne – Oznaczanie mrozo­odporności”.
3. PN-EN 12004-1:2017-03, „Kleje do płytek ceramicznych – Część 1: Wymagania, ocena i weryfikacja stałości właściwości użytkowych, klasyfikacja i znakowanie”.
4. PN-EN 13888:2010, „Zaprawy do spoinowania płytek. Wymagania, ocena zgodności, klasyfikacja i oznaczenie”.
5. PN-EN 14891:2017-03, „Wyroby nieprzepuszczające wody stosowane w postaci ciekłej pod płytki ceramiczne mocowane klejami. Wymagania, metody badań, ocena i weryfikacja stałości właściwości użytkowych, klasyfikacja i znakowanie”.
6. PN-EN 1504-3:2006, „Wyroby i systemy do ochrony i napraw konstrukcji betonowych. Definicje, wymagania, sterowanie jakością i ocena zgodności – Część 3: Naprawy konstrukcyjne i niekonstrukcyjne”.
7. PN-EN 13813:2003, „Podkłady podłogowe oraz materiały do ich wykonania. Materiały, właściwości i wymagania”.
8. PN-EN 13707:2013-12, „Elastyczne wyroby wodochronne. Wyroby asfaltowe na osnowie do pokryć dachowych. Definicje i właściwości”.
9. PN-EN 13164+A1:2015-03, „Wyroby do izolacji cieplnej w budownictwie. Wyroby z polistyrenu ekstrudowanego (XPS) produkowane fabrycznie. Specyfikacja”.
10. PN-EN 13163+A2:2016-12, „Wyroby do izolacji cieplnej w budownictwie. Wyroby ze styropianu (EPS) produkowane fabrycznie. Specyfikacja”.
11. PN-B-02867:2013-06, „Ochrona przeciwpożarowa budynków. Metoda badania stopnia rozprzestrzeniania ognia przez ściany zewnętrzne od strony zewnętrznej oraz zasady klasyfikacji”.
12. PN-EN 13970:2006/A1:2007, „Elastyczne wyroby wodochronne. Wyroby asfaltowe do regulacji przenikania pary wodnej. Definicje i właściwości”.
13. PN-EN 13984:2013-06, „Elastyczne wyroby wodochronne. Wyroby z tworzyw sztucznych i kauczuku do regulacji przenikania pary wodnej. Definicje i właściwości”.
14. „Warunki techniczne wykonania i odbioru robót budowlanych – Część C: Zabezpieczenia i izolacje”, Zeszyt 4. „Izolacje wodochronne tarasów”, ITB, 2016.
15. „Warunki techniczne wykonania i odbioru robót budowlanych – Część B: Roboty wykończeniowe”, Zeszyt 3: „Posadzki mineralne i żywiczne”, ITB, 2013.
16. „Warunki techniczne wykonania i odbioru robót budowlanych – Część B: Roboty wykończeniowe”, Zeszyt 5: „Okładziny i posadzki z płytek ceramicznych”, ITB, 2019.
17. Komentarz do normy PN-EN 13707:2006 +A1:2007, „Elastyczne wyroby wodochronne – wyroby asfaltowe na osnowie do pokryć dachowych. Definicje i właściwości wraz z zaleceniami ITB dla wyrobów objętych normą”, ITB, 2009.
18. Maciej Rokiel, „Tarasy i balkony. Projektowanie i warunki techniczne wykonania i odbioru robót”, Dom Wydawniczy MEDIUM, 2012.
19. Maciej Rokiel, „Projektowanie i wykonywanie okładzin ceramicznych. Warunki techniczne wykonania i odbioru robót”, Grupa MEDIUM, 2016.
20. Maciej Rokiel, „Poradnik. Hydroizolacje w budownictwie. Projektowanie. Wykonawstwo”, wyd. III, Grupa MEDIUM, 2019.
21. PN-63/B-10145, „Posadzki z płytek kamionkowych (terakotowych), klinkierowych i lastrykowych. Wymagania i badania techniczne przy odbiorze”.
22. Obwieszczenie Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia 8 kwietnia 2019 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU 2019 poz. 1065).

Czy miałeś/aś problem z balkonem w nowym mieszkaniu? Podziel się historią w komentarzu!

Porady budowlane oraz aranżacja wnętrz – dwa razy w tygodniu! Zapisz się na newsletter »